Ładowanie Strony... proszę czekać!



zamknij
 
Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna

 Podatek dochodowy od zaliczek za lokale użytkowe

Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu
Autor Wiadomość
JanJan69
okiełznany


Wiek: 39
Zodiak: Skorpion
Dołączył: 23 Sty 2012
Posty: 42
Skąd: Ruda Śląska

PostWysłany: Wto Maj 29, 2012 9:24:15    Temat postu: Podatek dochodowy od zaliczek za lokale użytkowe Odpowiedz z cytatem

Witam Państwa
Jako zarządca wspólnoty z lokalem użytkowym zwróciliśmy się do Izby Skarbowej o wyjaśnienie kwestii opłacania podatku od zaliczek na koszty zarządu częścią wspólną w tym na fundusz remontowy wpłacanych przez właścicieli lokalu użytkowych.
Według nas zaliczki te to tylko zaliczki które należą się poszczególnym właścicielom, nie stanowią przychodu i nie należy płacić od niech podatku niestety Izba miała inne zdanie na ten temat poniżej przedstawiam spory fragment interpretacji.
Jak sprawa opłacania podatku za wpłacone zaliczki wygląda w waszym przypadku czy ktoś dysponuje może innymi interpretacjami lub ewentualnie wyrokami sądów w tym temacie.
Według interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach: wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna podlega ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy przychodami są otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią , w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczanych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jaki i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media.
Z kolei kosztem uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 w/w ustawy będą wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczane media.
Natomiast zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody wspólnoty prowadzących działalności w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarowanie zasobem mieszkaniowym. Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód wspólnoty korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:
- dochód ten winien być uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Z powołanego przepisu wynika, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód, ale również źródło pochodzenia tego dochodu.
A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.
W określeniu „Zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne jaki i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdującego się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystanie z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jago funkcjonowanie oraz administrowania. Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te kalkulowane są w takiej wysokości aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jaki i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania.
Należy stwierdzić że lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców. W związku z powyższym dochody uzyskane z lokali użytkowych należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cle, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób pranych.
W świetle powyższym przedstawione przez Wnioskodawcę stwierdzenie iż przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć cały budynek wraz ze znajdującymi się w nim lokalami użytkowymi jest nieprawidłowy.
W związku z tym, ze Wspólnota prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku), jak i inną działalność gospodarczą, podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym (np. osiąganie przychodów z wpłat właścicieli lokali użytkowych) obowiązana jest, stosować przepisy art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podzielić przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i z pozostałej działalności. Nie może być przy tym sytuacji, że istnieją przychody, których nie można przyporządkować do żadnej kategorii. Jeżeli dane wpływy dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi to stanowią przychód z tego właśnie źródła, Pozostałe wpływy to przychody z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Istotne przy tym jest też określenie prawidłowych wielkości kosztów uzyskanych przychodów pamiętając o podstawieniach art. 15 ust. 1 w związku z art. 16 ust. 1 ustawy o podarku dochodowym od osób pranych. Wspólnota może więc zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem, ze wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalność, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów.
Następnie prawidłowo ustalone koszty uzyskania przychodów należy przypisać do przychodów odnoszących się do poszczególnych źródeł. W przypadku gdy przyporządkowanie poniesionych kosztów do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, które stanowią, że jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jaki pozostają przychody tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Pamiętać należy, że ustalenie wielkości kosztów zgodnie z ww. zasadami może mieć zastosowanie jedynie w sytuacjach wyjątkowych i w odniesieniu do określonych kosztów, wspólnych dla obu źródeł przychodu, których nie można jednoznacznie przypisać do jednej z kategorii przychodów. W świetle powyższego, takimi kosztami wspólnymi dla obu źródeł przychodów jakie uzyskuje Wspólnota są np. koszty zarządu. Do tych właśnie kosztów uzasadnione jest zastosowanie proporcji, o której mowa w ww. przepisach. Wyliczony w ten sposób dochód z zasobów mieszkaniowych może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem przeznaczenia go na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
Powrót do góry
Koziński Eugeniusz
doświadczony




Dołączył: 05 Lis 2006
Posty: 800
Skąd: Cieszyn

PostWysłany: Sro Maj 30, 2012 12:22:47    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Trochę niepotrzebne skomplikowanie sprawy.

Przyczyna wątpliwości tkwi moim zdaniem zarówno w systemie księgowania we wspólnocie, jak i rzeczywistych przychodów z lokali użytkowych.

Przypomnę przy tym, że z lokali użytkowych dopuszczalne jest ustawowo pobieranie wyższych opłat (ściśle określonych) niż z lokali mieszkalnych.
To jednak niewiele znaczy, zwłaszcza gdy współwłaściciele nie mają ani wizji przeznaczenia tych wyższych opłat jak i sposobu ich księgowania.

W mojej ocenie jeśli dana WM zdecydowała się na prowadzenie tzw.pełnej księgowości (ustawa o rachunkowości) to jest dość oczywistym, że dla organów skarbowych "kawa na ławę" uwidoczniony jest przychód z lokali użytkowych który każdy szanujący się "skarbowiec" musi zaliczyć do opodatkowania, gdyż oczywistym jest że "użytkowy" nie znaczy "mieszkalny", choć oczywistym jest że istnieje coraz więcej watpliwości z tymi definicjami związanych.

Inna jest kwestia prostej (zeszytowej) księgowości, które sumuje w roku rozliczeniowym wszystkie naliczenia oraz wszystkie opłaty zaliczkowe współwłaścicieli, porównuje je z wydatkami, a następnie tworzy z tych informacji roczne sprawozdanie dla właścicieli. Tego sprawozdania cyfrą początkową i końcową jest oczywiście stan rachunku bankowego na koniec roku poprzedniego oraz na dzień 31-12 roku obrachunkowego.

Taki system powoduje że pojawiają się kolejne "grupy" rozliczeniowe jak np.: woda, co, cwu, kanalizacja, śmieci, winda etc.etc. (rozliczenia z właścicielami). To oczywiste że w tych grupach wydatki roczne WM są rozliczanie z każdym z właścicieli z osobna, czyli zwykła "nadpłata" lub "niedopłata" za dany rok. No może z wyjątkiem opłat za windę, gdzie wynik roczny WM (zebranie właścicieli) ma prawo przenieść na rok następny odpowiednią uchwała.

Jak rozumiem, a także jak wynika z większości bardzo licznych interpretacji w podobnych kwestiach, główna osią sporu jest tzw. fundusz remontowy. Ten jest wynikiem opłat zaliczkowych zarówno lokali mieszkalnych jak i użytkowych. Jeśli jest w całości przeznaczany na remonty części wspólnych ustalone w Planie Rocznym lub wynikającym z przeglądów, nie ma żadnych możliwości aby skutecznie kwestionować zwolnienie wynikające z treści art. 17 ust. 1 ppkt 44) ustawy o CIT.
Warunek jest oczywiście jeden, że ze Sprawozdania Rocznego musi jasno wynikać że pieniądze (kwota do opodatkowania ) pochodzą faktycznie z opłat na Fundusz Remontowy, anie np. z nadwyżki za wodę.

Pozostawała by kwestia tzw. opłat na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Tu kłania się współwłaścicielom wybrany przez nich system księgowości. Na wstępie bowiem funkcjonowania WM trzeba go ustalić, np. poprzez ustalenie właściwego WM Planu Kont, lub poprzez dokładne oznaczenia systemu prowadzenia księgowości uproszczonej (zeszytowej).

W obu jednak przypadkach nie unikniemy bardzo precyzyjnego oznaczenia tego co jest zawarte w formie tzw. katalogu otwartego (!!! otwarty a zatem poszerzony o to co w danym budynku wolą właścicieli jest zapisane) w art. 14 ustawy o własności lokali. Być może wymieniona przez mnie winda zostanie przypisana (poniekąd słusznie) do tych kosztów zaliczona.

Jednak nie wnikając w szczegóły nie wydaje mi się aby ktokolwiek z pracowników skarbówki kwestionował np. zwolnienie z opodatkowania środków np. pozostałych na koncie WM na koniec roku, w pozycji koszty zarządu nieruchomością wspólną. Oczywiście do US trzeba będzie złożyć oprócz CIT-8 kopię Sprawozdania Finansowego, plus uchwały podjęte przez Zebranie Właścicieli, a w szczególności Uchwałę o przeznaczeniu ewentualnej nadwyżki finansowej.

Reasumując.
Sprawozdanie roczne WM powinno być jakby sumą trzech składowych:
- rozliczeń kosztów utrzymania części wspólnych (w tym wynagrodzeń, które bywają odrębną osią sporu z ZUS i US),
- rozliczeń robót remontowo-konserwacyjnych wykonanych na częściach wspólnych,
- rozliczeń indywidualnych z właścicielami, które są raczej elementem składowym acz nieobowiązkowym Sprawozdań Rocznych.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że rozliczenia z właścicielami są dokonywane w okresie rocznym, a ten nie pokrywa się z rokiem kalendarzowym, bowiem, co jest powszechnie wiadomym, faktury np. płacone przez WM za wodę (lub inne np c.o.) za m-c grudzień danego roku są z reguły płacone w m-cu styczniu następne, a więc już w następnym roku rozliczeniowym.

Nie podaję specjalnie przykładów tych WM, które mają takie sumy z lokali użytkowych, że opłaty za mieszkania są śmiesznie niskie. Tu fiskus może zasadnie kwestionować ww. zwolnienie, zwłaszcza gdy okaże się, że przychód z lokali użytkowych "uczestniczy" w pokrywaniu wielu kosztów WM, które nominalnie przysługują właścicielom lokali mieszkalnych. Tu lepiej będzie dokładnie kwoty wyliczyć i nawet podatek zapłacić, niż uprzykrzyć sobie życie wracaniem do rozliczeń z lat poprzednich.

Rozumiem jednak że to dopiero wstęp do dyskusji...
Powrót do góry
Wyświetl posty z ostatnich:   
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu    Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna -> Województwo śląskie Wszystkie czasy w strefie CET (Europa)
Strona 1 z 1

 
Skocz do:  
Nie możesz pisać nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz głosować w ankietach


Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
gGreen v1.3 // Theme created by Sopel

Administrator Forum Spółdzielnie Mieszkaniowe
[z adresu e-mail usuń 2x DUŻE LITERY "USUŃTO"]