Ładowanie Strony... proszę czekać!



zamknij
 
Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna

 podwyzka czynszu od 1.01.2011r
Idź do strony Poprzedni  1, 2, 3  Następny
Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu
Autor Wiadomość
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Wto Gru 14, 2010 10:48:44    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Przy analizowaniu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem swojego lokalu oraz nieruchomości wspólnej kluczowe znaczenie ma to, czy spółdzielcy potrafili "wymusić" przejrzystość finansową w zakresie kalkulacji opłat.

Na ogół spółdzielnie idą na skróty i w zawiadomieniach o wymiarze opłat wyszczególniają:
- opłaty pośrednie,
- eksploatację,
- fundusz remontowy.

Przy czym do eksploatacji "wciskają" co się im tylko pasuje.

Dlatego jakimś wyjściem może być "wymuszenie" wdrożenia w spółdzielni mieszkaniowej programu SYSTEmSM, który jest nowoczesnym programem wspomagającym profesjonalne zarządzanie nieruchomościami. Więcej na http://www.systemsm.pl/

Przeznaczony jest do stosowania zarówno w dużych spółdzielniach jak i małych wspólnotach mieszkaniowych.
SYSTEmSM posiada wiele funkcji wspomagających zarządzanie nieruchomościami.
Najważniejsze z nich to: E-czynsze, czyli aktualne rozliczenia opłat za lokale, dostępne dla lokatorów w Internecie.




Naliczenia udostępniane za pośrednictwem usługi E-czynsze programu SYSTEmSM w przypadku znanej mi spółdzielni uwzględniają następujące składniki kalkulacyjne:


1/ Zaliczka na poczet opłat za centralne ogrzewanie: /- do rozliczenia indywidualnego/,

2/ Zaliczka na poczet opłat za podgrzanie wody: /...m³/m-c do rozliczenia indywidualnego/,

3/ Zaliczka na poczet opłat za dostawę wody i odprowadzenia ścieków:/...m³/m-c do rozliczenia indywidualnego/,

4/ Koszty wywozu odpadów stałych /śmieci/:

5/ Koszty energii elektrycznej dostarczonej do nieruchomości wspólnej:

6/ Koszty zarządu i administracyjno - biurowe:

7/ Koszty utrzymania porządku i czystości nieruchomości wspólnej:

8/ Koszty konserwacji i utrzymania stanu technicznego nieruchomości:

9/ Koszty utrzymania windy:

10/ Koszty utrzymania antenowej instalacji zbiorowej:

11/ Koszty usług kominiarskich:

12/ Koszty ubezpieczenia budynku:

13/ Podatki i opłaty publicznoprawne:

14/ Wpłaty na fundusz remontowy:

Praktycznie to najpierw w planie na dany rok określane są koszty dla konkretnej nieruchomości jednobudynkowej.
Następnie te koszty pomniejszane są o pożytki uzyskiwane z tej nieruchomości, które muszą być przeznaczone na tą nieruchomość z której pochodzą.
Pozostaje różnica do pokrycia przez właścicieli lokali i lokatorów.
Dopiero na podstawie tak wyliczonej różnicy określane są koszty przypadające na lokal wg. udziału zł/m-c

Każdy właściciel lokalu oraz posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu dysponując zawiadomieniem o wymiarze opłat z tak wyszczególnionymi składnikami kalkulacyjnymi bez większego trudu może zweryfikować poprawność ich naliczenia.

Przy tym oszczędza się papier, czas itp., gdyż naliczenia dostępne są dla każdego właściciela lokalu i posiadacza pospółdzielczego prawa do lokalu.
Trzeba tylko odebrać login i hasło od zarządcy nieruchomości /spółdzielni/
Powrót do góry
Henryk Mościbrodzki
doświadczony


Wiek: 62
Zodiak: Byk
Dołączył: 06 Maj 2005
Posty: 234
Skąd: Gliwice - os. Obrońców Pokoju

PostWysłany: Wto Gru 14, 2010 16:05:28    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Na pewno ten program nie jest jedynym programem, takich programów jest sporo, a rozgraniczenie kosztów według miejsca ich powstawania, można przeprowadzić we wszystkich programach finansowo-księgowych, bo wszystko - tak naprawdę - zależy od planu kont ...
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Wto Gru 14, 2010 17:05:22    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Należy rozróżnić dwie kwestie:

1/ plan kont jako powinność spółdzielni mieszkaniowej wynikająca z ustawy o rachunkowości.
Jednak to nie jest istotne dla właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni /jest to wewnętrzna sprawa korporacji/

2/ ewidencja pozaksięgowa, którą spółdzielnia ma obowiązek prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości.
To dla właścicieli lokali i posiadaczy spółdzielczych praw do lokali jest najważniejsza ewidencja odzwierciedlająca ewidencję kosztów i rozliczanie poszczególnych nieruchomości jednobudynkowych.

Odrębne ewidencjonowanie oraz rozliczanie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem każdej nieruchomości wspólnej jest obowiązkiem spółdzielni wynikającym z art. 29 u.w.l. oraz art. 4 ust. 4¹ pkt 1 u.s.m.

W praktyce większość spółdzielni tylko udaje, że realizuje ten obowiązek ustawowy.

W celu realizacji w/wym. obowiązku ustawowego właściwy organ spółdzielni powinien wykonać czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu polegającą na określeniu zakresu i sposobu prowadzenia przez spółdzielnię ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Sprawdźcie Państwo czy w Waszej spółdzielni jest taka uchwała ?

Zapewniam, że w większości spółdzielni mieszkaniowych nie ma dotychczas tak istotnej uchwały.

Jeżeli nie zmusicie Waszej "rady delegatów robotniczych i żołnierskich" zwanej radą nadzorczą do podjęcia w/wym. uchwały, to między bajki możecie odłożyć odrębne rozliczenia poszczególnych budynków.
Powrót do góry
beca
doświadczony


Wiek: 56
Zodiak: Skorpion
Dołączył: 15 Kwi 2008
Posty: 58

PostWysłany: Wto Gru 14, 2010 17:22:45    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Art.27 ust.2 zdanie drugie zawiera formułe " które stosuje się odpowiednio". Dla wspólnot mieszkaniowych nie ma okreslonych zasad prowadzenia dokumentacji na podstaiw przepisów powszechnie obowiazujacych, a w SM jest - ustawa o rachunkowości. I według mnie zasadę prowadzenia ewidencji dla nieruchomości wspólnej okresla zazwyczaj Organ SM, który zatwierdza zasady rachunkowości czyli Zarząd. Druga sprawa czy ją rzetelnie prowadzi?
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Wto Gru 14, 2010 20:38:58    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

beca @ wyraził taką oto opinię:

cyt. "...I według mnie zasadę prowadzenia ewidencji dla nieruchomości wspólnej określa zazwyczaj Organ SM, który zatwierdza zasady rachunkowości czyli Zarząd. Druga sprawa czy ją rzetelnie prowadzi?..."

Nie sposób się zgodzić z takim podglądem, gdyż określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez spółdzielnię ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu polegającą i w żadnym razie nie może tego robić zarząd spółdzielni tylko RN lub WZ.


Oprócz obowiązku prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków zarządy spółdzielni mają obowiązek prowadzenia odrębnych rozliczeń przychodów i kosztów eksploatacji na każdą nieruchomość.
Obowiązek tej ewidencji wynika z przywołanego przez art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych art. 29. ust. 1 ustawy o własności lokali.
Ponadto, art. 29 ust. 1a nakłada na zarządcę (zarząd spółdzielni) obowiązek rozliczenia się z kosztów i otrzymanych zaliczek po upływie roku kalendarzowego.
Mieszkańcy mają obowiązek utrzymywać wyłącznie własne mieszkanie i budynek, a nie uczestniczyć w kosztach niegospodarności spółdzielni.

Należy pamiętać, że koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są tożsame z kosztami funkcjonowania jednostki zarządzającej.

Dla właściwej praktyki organów spółdzielni, które zarządzać będą teraz mieniem swych członków oraz właścicieli niebędących członkami, przytoczyć należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00 (OSNC 2000, nr 12, poz. 215)
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że kosztami zarządu są tylko te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną, a tzw. koszty własne natomiast dotyczą zarządzania własnymi zasobami bądź wynikają z innej ustawowej działalności gminy.

Uwaga ta znajdzie zastosowanie do spółdzielni mieszkaniowej, która w myśl nowej ustawy jest obligatoryjnym zarządcą zasobów należących do członków, jak i właścicieli niebędących członkami, jeżeli własność uzyskali oni na podstawie tej ustawy.
Połączenie funkcji spółdzielni jako zarządcy zasobów własnych, w tym przede wszystkim budynków z lokalami należącymi do członków (i osób niebędących członkami) na zasadzie spółdzielczych praw do lokali, oraz zarządcy zasobów należących do członków (i osób niebędących członkami) na zasadach odrębnej własności lokali, a także prowadzenie działalności dopuszczalnej w myśl ustawy i statutu, wymaga od spółdzielni precyzyjnego rozdzielenia kosztów na poszczególne grupy członków i osoby niebędące członkami.
(Roman Dziczek "Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych". Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 5, Warszawa 2009r.)


EWIDENCJE W SPÓŁDZIELNI

Dla wszystkich nieruchomości:
- ewidencja kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości stanowiących w całości mienie spółdzielni

Dla każdej nieruchomości:
I ewidencja kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości z podziałem na części przypadające na poszczególne lokale
II ewidencja wpływów i wydatków na fundusz remontowy
III ewidencja kosztów eksploatacyjnych i utrzymania nieruchomości wspólnych (nakaz wynika z ustawy o własności lokali)

Dla każdego lokalu:
- ewidencja kosztów eksploatacyjnych i utrzymania lokali stanowiących własności innych osób niż spółdzielnia

Źródło: GP http://www.gazetaprawna.pl/serwisy/moje_nieruchomosci/artykuly/316599,spoldzielnia_musi_ujawnic_swoje_wydatki_i_wplywy.html
Artykuł z dnia: 2009-05-08,
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Sro Gru 15, 2010 9:43:03    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

PODSUMOWUJĄC:

Po pierwsze:

Punktem wyjścia do poprawnego kalkulowania opłat mieszkaniowych powinno być zrozumienie, że spółdzielnia mieszkaniowa jest zarządcą powierniczym nieruchomości wspólnej w imieniu spółdzielni i w imieniu właścicieli lokali tj. „NIEDZIAŁAJĄCEJ WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ”
(E. Bończak – Kucharczyk. Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Oficyna 2008)

Po drugie:
We wszystkich kwestiach dotyczących własności lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (u.w.l), z wyjątkiem:

a/ przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną (- ale z obowiązkiem prowadzenia dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu oraz uiszczonych opłat eksploatacyjnych, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej – art. 29 ust. 1a, dokonywania rozliczeń na koniec roku kalendarzowego – art. 29 ust. 1a)

b/ przepisów o wspólnocie mieszkaniowej,

c/ przepisów o zebraniu właścicieli.

Powyższe wynika z brzmienia art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m.

Po trzecie:
Do przepisów określających bezwzględnie prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz kompetencje spółdzielni w tym zakresie należą art. 4, 5, 6, i 6¹ u.s.m. (Roman Dziczek "Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych". Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 1, Warszawa 2009r.)

Po czwarte:
Należy także pamiętać, że dotychczasowa kategoria „kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni” została zastąpiona po zmianie wprowadzonej nowelą czerwcową z 2007r. „kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust.3 u.s.m.
Jest to konsekwencją zmian art. 4 ust. 1-2 i 4 u.s.m., a także konsekwentnym wprowadzeniem zasady rozdzielenia kosztów i opłat związanych z daną nieruchomością.

Po piąte:
W u.s.m. odmiennie ukształtowano obowiązki majątkowe (pozycję) właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz niebędących członkami osób dysponujących spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali.

Po szóste:
„Koszty eksploatacji nieruchomości” oraz „koszty utrzymania nieruchomości” są bez wątpienia związane z nieruchomością i z tego względu do kosztów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest związane bezpośrednio z nieruchomością.

Po siódme:
Podstawą do ustalenia wysokości opłat powinna być przeprowadzona kalkulacja kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej w oparciu o ewidencję pozaksięgową przychodów i kosztów, o której mowa w art. 29 ust. 1 u.w.l.
Kalkulacja powinna odpowiadać wymaganiom ustawy, a w szczególności wskazywać rzeczywiste i przewidywane koszty (- powinna wprost wynikać z ponoszonych na te cele kosztów).

Po ósme:
Koszty eksploatacji i utrzymania lokali oraz nieruchomości wspólnych ewidencjonowane muszą być zgodnie z faktycznym miejscem ich powstania, którym w zależności od typu i zasięgu danego zdarzenia może być konkretny lokal, budynek, nieruchomość wspólna, bądź nieruchomość spółdzielni.

Po dziewiąte:
Zakres i sposób prowadzenia przez spółdzielnię ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej określić musi odrębna uchwała rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia podlegająca udostępnieniu na stronie internetowej spółdzielni.

Po dziesiąte:
W orzecznictwie i piśmiennictwie za utrwalony można uznać pogląd, że regulamin wewnątrzspółdzielczy, jako pochodna prawa stanowionego nie może być sprzeczny z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 4, 5 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.)



Ponadto uprzejmie zachęcam Państwa do korzystania z n/wym. publikacji, w których kompetentnie omówiona została problematyka precyzyjnego rozdzielenia kosztów na poszczególne grupy członków spółdzielni i osoby niebędące członkami:

1/ Roman Dziczek "Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych". Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 1, Warszawa 2009r.

2/ Ewa Bończak – Kucharczyk. „Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz”
Oficyna 2008
Powrót do góry
teresa.teresa
doświadczony


Wiek: 61
Zodiak: Rak
Dołączył: 21 Lip 2008
Posty: 146

PostWysłany: Wto Gru 28, 2010 17:26:16    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

w dniu dzisiejszym tj.28 grudnia 2010r czlonkowie spoldzielni otrzymali w skrzynkach pocztowych zawiadomienia czynszowe ktore obowiazuja od 1.01.2011r
1/ eksploatacja 2,25 zl /m2 poprzednio 2,10 zl /m2
2/ podatek od nieruchomosci 0,08 zl / m2-- poprzednio 0,07 zl /m2
3/ fundusz remontowy 1,00 zl /m2- poprzednio 0,90 zl /m2
4/ centr.ogrzewanie 3,00 zl /m2 -- poprzednio 2,90 zl /m2
5/ zimna woda i scieki 8,34 zl m3-- poprzednio 6,52 zl /m3
6/ legalizacja wodomierzy 1,00 zl od wodomierza - bez zmian
7/ wywoz nieczystosci 6,35 zl od osoby-- poprzednio 5,55 zl od osoby
8/ energia elektryczna 5,00 zl od mieszkania -- poprzednio 3,90 zl

OGOLEM PODWYZKA OPLAT ZA MIESZKANIE 64,7 M2 /5 osob/ WYNIESIE 51,00 ZL OD 1.01.2011r. Takie podwyzki sa corocznie w naszej spoldzielni od trzech lat.
Powrót do góry
mentor
doświadczony


Wiek: 98
Zodiak: Koziorożec
Dołączył: 24 Kwi 2008
Posty: 131
Skąd: Małopolska

PostWysłany: Wto Gru 28, 2010 19:33:04    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

O ile co do pozostałych pozycji można się spierać czy są zależne od spółdzielni czy też nie, o tyle pozycja eksploatacja sporna nie jest. Wystarczy dobrze się wczytać w ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, Art 4:


Cytat:
ust 7 O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w ust. 1-2 i 4, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
71. W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w ust. 1-2 i 4, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Przepis ust. 7 zdanie drugie stosuje się.


Nic dodać nic ująć. Jeżeli sami członkowie pozwalają sobie "w kaszę dmuchać" to nikt za nich nie będzie bronił ich praw.


Nie znam waszego statutu, ale nawet jeśli chodzi o opłaty za media, to w tym samym artykule jest mowa:

Cytat:
62. Opłaty, o których mowa w ust. 1-2 i 4, wnosi się co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określić inny termin wnoszenia opłat, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy.


Jeżeli wasz statut nie wskazuje innego dnia niż 10 dzień każdego miesiąca na wnoszenie opłat, to powiadomienie na 14 dni powinno zostać wam przedstawione nie później niż 27 grudnia (poniedziałek)
a nie u przedłożone 28 grudnia.
Powrót do góry
piotrek_t
okiełznany


Wiek: 38
Zodiak: Rak
Dołączył: 01 Sty 2009
Posty: 49
Skąd: Ryki

PostWysłany: Czw Gru 30, 2010 16:52:33    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

A ja dziś wyjąłem spod tabliczki z nazwiskiem zawiadomienie o podwyżce opłat. U nas niestety chyba pracownicy spółdzielni nie wiedzą do czego służy skrzynka pocztowa. Laughing
Moją uwagę przykuło pewne zdanie, że ustalono jakąś tam uchwałą RN fundusz remontowy dla osób niebędących członkami spółdzielni i nie członkowie mają uiszczać opłatę w wysokości 0,75zł/m2. Powód jest podany, że nie członkowie nie mogą korzystać z pożytków spółdzielni.
Właściwie to nie znalazłem jakiegoś odniesienia do tego zdania w prawie.
Oprócz tego mają płacić opłaty za mieszkanie, ale nie wiem w jakiej wysokości, bo trudno to wywnioskować z treści tego dokumentu.
Na dole są jakieś wyliczenia, ale to dla całości prawa do mieszkania, a ja mam tylko 1/4.
W U o sm. znalazłem tylko jeden punkt, który mówi o płaceniu przez nie członków opłat:
Cytat:

Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe
prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów
związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających
na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących
mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie
spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

To jako ten nie członek mam płacić czy nie? A jeśli tak, to czy całość podanej opłaty, czy co do wysokości udziału (1/4 prawa)?
Czy tu może chodzi jedynie o nie członków, którzy posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania jako całość?
A może mam się zwrócić na piśmie do z prośbą o kalkulację opłat?
Chociaż na jakąkolwiek odpowiedź to bym nie liczył.
Cytat:

64. Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu
niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni,
której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację
wysokości opłat.
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Czw Gru 30, 2010 18:13:23    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Właściciele lokali co do zasady ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach z tej nieruchomości.
Koszty eksploatacji i utrzymania, przypadające na lokal stanowiący odrębną nieruchomość, niepokryte pożytkami z nieruchomości wspólnej , muszą być pokryte opłatami właściciela lokalu.
Właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni nie przysługuje prawo do pożytków własnej działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnię.


Należy rozróżnić pożytki z nieruchomości wspólnej (art. 5 ust. 1 u.s.m.) oraz pożytki z własnej działalności gospodarczej spółdzielni (art. 5 ust. 2 u.s.m.)

Pożytki z nieruchomości wspólnej, a w szczególności przychody z wynajmu pomieszczeń gospodarczych, wynajmu elewacji budynku na reklamy, wynajmu dachów na posadowienie bazowych stacji telefonicznych operatorów telefonii komórkowych ewidencjonuje i rozlicza się jako przychody nieruchomości, w obrębie której powstały, a w obrębie tej nieruchomości właścicielom lokali proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej .

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej .

Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć uchwałą rady nadzorczej w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążeń przypadających na członów oraz na prowadzenie działalności społecznej, kulturalnej i oświatowej .


Od dnia ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w konkretnym budynku pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej powinny być wykorzystane w pierwszej kolejności na pokrywanie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości wspólnej (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

W literaturze prawniczej prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym reguła określona w art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znajduje zastosowanie np. do anten telefonii komórkowej znajdujących się na dachach budynków, pod warunkiem, że w takim budynku została wyodrębniona własność przynajmniej jednego lokalu. (Krzysztof Pietrzykowski. Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wydawnictwo C.H. Beck. Warszawa 2001. Str. 69)

Termin „nieruchomość wspólna” został w art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych użyty w takim samym znaczeniu, jak w ustawie o własności lokali (Ewa Bończak-Kucharczyk. Spółdzielnie mieszkaniowe w świetle nowych przepisów. Wydanie drugie. Wyd. Twigger. Warszawa 2003. Str. 93)

Przepis art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje jednoznacznie, że prawa do pożytków z nieruchomości wspólnej nie mają mieszkańcy (także właściciele lokali) innych nieruchomości, a zatem spółdzielnia musi odrębnie ewidencjonować pożytki i przychody z każdej nieruchomości wspólnej i przeznaczać je wyłącznie na pokrywanie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości wspólnej, z której te pożytki zostały osiągnięte.
Spółdzielnia nie może wewnętrznymi regulacjami modyfikować tej zasady, recypowanej do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (R. Dziczek. Prawo mieszkaniowe. Wyd. LEXISNEXIS. Warszawa 2008. Wydanie I, str. 123)

Zasada ta dotyczy wszystkich właścicieli lokali, bez względu na to, czy są członkami spółdzielni, czy nie, gdyż art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych został
sformułowany w taki sposób, że dotyczy wszystkich właścicieli lokali w spółdzielniach mieszkaniowych – bez względu na to, czy są, czy nie są członkami spółdzielni (E. Bończak – Kucharczyk. Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Oficyna 2008)

Dla właściwej praktyki organów spółdzielni, które zarządzać będą teraz mieniem swych członków oraz właścicieli niebędących członkami, przytoczyć należy uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00 (OSNC 2000, nr 12, poz. 215): „Zakład gospodarki mieszkaniowej lub podobna jednostka komunalna powołana do administrowania zasobami mieszkaniowymi gminy, która jednocześnie sprawuje zarząd mieszkaniami wykupionymi od gminy, nie może obciążać ich właścicieli kosztami własnego funkcjonowania, chyba że tak ustalono w umowie o sprawowaniu zarządu”.
Przytoczona teza nie ma wprost zastosowania do spółdzielni zarządzającej lokalami stanowiącymi jej zasoby oraz lokalami stanowiącymi odrębną własność członków lub osób niebędących członkami. Wskazuje jednak – na tle ustawy o własności lokali – że koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są tożsame z kosztami funkcjonowania jednostki zarządzającej.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że kosztami zarządu są tylko te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną, tzw. koszty własne natomiast dotyczą zarządzania własnymi zasobami bądź wynikają z innej ustawowej działalności gminy.
Uwaga ta znajdzie zastosowanie do spółdzielni mieszkaniowej, która w myśl nowej ustawy jest obligatoryjnym zarządcą zasobów należących do członków, jak i właścicieli niebędących członkami, jeżeli własność uzyskali oni na podstawie tej ustawy.
Zresztą ust. 4 art. 4 ustawy posługuje się wprost określeniem „inne koszty zarządu”, które należy interpretować odpowiednio do uregulowań przepisów ustawy o własności lokalu (por. uwagi do art. 27).

Połączenie funkcji spółdzielni jako zarządcy zasobów własnych, w tym przede wszystkim budynków z lokalami należącymi do członków (i osób niebędących członkami) na zasadzie spółdzielczych praw do lokali, oraz zarządcy zasobów należących do członków (i osób niebędących członkami) na zasadach odrębnej własności lokali, a także prowadzenie działalności inwestycyjnej oraz działalności gospodarczej dopuszczalnej w myśl ustawy i statutu, wymaga od spółdzielni precyzyjnego rozdzielenia kosztów na poszczególne grupy członków i osoby niebędące członkami. Unormowanie art. 4 ust. 1–5 ustawy – o znacznym stopniu ogólności – jest jednak zarazem dostateczną ustawową gwarancją praw osób uprawnionych.


Reasumując;


1/ „Koszty eksploatacji nieruchomości” oraz „koszty utrzymania nieruchomości” są bez wątpienia związane z nieruchomością i z tego względu do kosztów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest związane bezpośrednio z nieruchomością.

2/ Niewątpliwie spółdzielnia mieszkaniowa, jako współwłaściciel, który korzysta z nieruchomości wspólnej wykraczając poza granice korzystania „uprawnionego”, powinna rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami z wszelkich uzyskanych z tego tytułu korzyści (art. 5 ust. 1 u.s.m.)

3/ Podstawą do ustalenia wysokości opłat powinna być przeprowadzona kalkulacja kosztów eksploatacji i utrzymania lokali i nieruchomości wspólnej w oparciu o ewidencję pozaksięgową przychodów i kosztów, o której mowa w art. 29 ust. 1 u.w.l.
Kalkulacja powinna odpowiadać wymaganiom ustawy i statutu, a w szczególności wskazywać rzeczywiste i przewidywane koszty (- powinna wprost wynikać z ponoszonych na te cele kosztów).

4/ O zmianie wysokości opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali oraz nieruchomości wspólnych zarząd Spółdzielni obowiązany jest powiadomić użytkowników lokali zgodnie z zasadami określonymi w art.4 ust. 7 i ust. 7 (ze znaczkiem 1)

5/ Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia faktycznego i prawnego na piśmie.
Powrót do góry
jurekd
nowy


Wiek: 62
Zodiak: Panna
Dołączył: 11 Lis 2008
Posty: 16
Skąd: Kraków

PostWysłany: Pią Gru 31, 2010 9:34:30    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Fix napisał. Cytat:
"Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć uchwałą rady nadzorczej w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążeń przypadających na członów oraz na prowadzenie działalności społecznej, kulturalnej i oświatowej ."

Według mojej oceny pożytki i inne przychody z pozostałej działalności spółdzielni stanowią wynik finansowy spółdzielni zwany inaczej nadwyżką bilansową spółdzielni. A zgodnie z prawem Spółdzielczym tylko Walne Zgromadzenie ma prawo dokonanie podziału tej nadwyżki i uchwałą możę ja przeznaczyć między innymi na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków (i tylko członków spółdzielni) lub prowadzenie działalności społecznej, kulturalnej i oświatowej. Rada Nadzorcza według mojej oceny nie ma tu nic do powiedzenia.
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Pią Gru 31, 2010 13:13:28    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

@ jurekd napisał, że cyt.:"...Według mojej oceny pożytki i inne przychody z pozostałej działalności spółdzielni stanowią wynik finansowy spółdzielni zwany inaczej nadwyżką bilansową spółdzielni. A zgodnie z prawem Spółdzielczym tylko Walne Zgromadzenie ma prawo dokonanie podziału tej nadwyżki i uchwałą możę ja przeznaczyć między innymi na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków (i tylko członków spółdzielni) lub prowadzenie działalności społecznej, kulturalnej i oświatowej. Rada Nadzorcza według mojej oceny nie ma tu nic do powiedzenia.."

Na pewno jesteśmy zgodni co do tego, że właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni nie przysługuje prawo do pożytków z własnej działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnię.
To jest okoliczność bezsporna.

Natomiast co do terminów i kompetencji statutowych organów spółdzielni w zakresie decydowania o przeznaczeniu pożytków z własnej działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnię nie widzę potrzeby czekania na zamknięcie roku obrachunkowego i zatwierdzenie sprawozdania finansowego przez walne zgromadzanie.

Rada nadzorcza spółdzielni w planie finansowym na dany rok może uwzględnić przewidywane /planowane/ pożytki z własnej działalności gospodarczej spółdzielni i przeznaczyć je na konkretne cele.
Powrót do góry
janc
doświadczony


Wiek: 72
Zodiak: Koziorożec
Dołączył: 24 Gru 2007
Posty: 159
Skąd: Zielona Góra

PostWysłany: Pią Gru 31, 2010 23:58:12    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Za trzy miesiące zarządzać będzie w naszej nieruchomości licencjonowany zarządca zamiast spółdzielni. Będzie prawdziwa wspólnota mieszkaniowa.

Ponieważ w naszej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa sprzedała jedno mieszkanie po wyeksmitowanym lokatorze to czy możemy żądać w rozliczeniu się ze spółdzielnią jakiejś kwoty z tego tytułu? Był to pożytek w nieruchomości!
Powrót do góry
jurekd
nowy


Wiek: 62
Zodiak: Panna
Dołączył: 11 Lis 2008
Posty: 16
Skąd: Kraków

PostWysłany: Sob Sty 01, 2011 11:00:00    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Wspólnota mieszkaniowa nie może żądać żadnej kwoty od spółdzielni z tytułu sprzedaży przez spółdzielnię mieszkania. Jest to majątek spółdzielni i są to pożytki spółdzielni z własnej działalności.
Powrót do góry
jurekd
nowy


Wiek: 62
Zodiak: Panna
Dołączył: 11 Lis 2008
Posty: 16
Skąd: Kraków

PostWysłany: Sob Sty 01, 2011 11:19:36    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Fix napisał:
"Rada nadzorcza spółdzielni w planie finansowym na dany rok może uwzględnić przewidywane /planowane/ pożytki z własnej działalności gospodarczej spółdzielni i przeznaczyć je na konkretne cele."

W związku z tym mam pytanie. Czy Rada Nadzorcza może podzielić pożytki z własnej działalności w ten sposób, że członkowie spółdzielni posiadający lokale mieszkalne (o różnym statusie - spółdzielcze lokatorskie prawo, spółdzielcze własnosciowe prawo, odrebna własność) dostali dofinansowanie stawki eksploatacyjnej do m2 powierzchni użytkowej posiadanych mieszkań a członkowie posiadający inne lokale (garaże, lokale użytkowe) nie otrzymali dofinansowania.

Jak taka decyzja Rady Nadzorczej ma się do podstawowej zasady okreslonej w prawie spółdzielczym:

Art. 18.
§ 1. Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkichczłonków równe.
§ 2. Członek spółdzielni ma prawo:
5) udziału w nadwyżce bilansowej;

W mojej spółdzielni Rada Nadzorcza dokonała własnie takich zmian zapisów w regulaminie GZM i zmieniła w wyżej opisany sposób zasady dofinansowania z pożytków z własnej działalności spółdzielni.
Powrót do góry
Wyświetl posty z ostatnich:   
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu    Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna -> Województwo wielkopolskie Wszystkie czasy w strefie CET (Europa)
Idź do strony Poprzedni  1, 2, 3  Następny
Strona 2 z 3

 
Skocz do:  
Nie możesz pisać nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz głosować w ankietach


Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
gGreen v1.3 // Theme created by Sopel

Administrator Forum Spółdzielnie Mieszkaniowe
[z adresu e-mail usuń 2x DUŻE LITERY "USUŃTO"]