Ładowanie Strony... proszę czekać!



zamknij
 
Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna

 podwyzka czynszu od 1.01.2011r
Idź do strony Poprzedni  1, 2, 3
Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu
Autor Wiadomość
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Sob Sty 01, 2011 15:49:02    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

@ jurekd formułuje pytanie:
cyt."...Czy Rada Nadzorcza może podzielić pożytki z własnej działalności w ten sposób, że członkowie spółdzielni posiadający lokale mieszkalne (o różnym statusie - spółdzielcze lokatorskie prawo, spółdzielcze własnosciowe prawo, odrebna własność) dostali dofinansowanie stawki eksploatacyjnej do m2 powierzchni użytkowej posiadanych mieszkań a członkowie posiadający inne lokale (garaże, lokale użytkowe) nie otrzymali dofinansowania...."

Moim zdaniem rada nadzorcza w planie finansowym powinna uwzględnić przewidywane /planowane/ pożytki z własnej działalności gospodarczej spółdzielni i przeznaczyć je na konkretne cele, tak aby były wykorzystywane na bieżąco w miarę ich wpływu na konto spółdzielni.
Bo niby dlaczego pożytki uzyskiwane w ciągu roku obrachunkowego miały by "czekać" na koncie spółdzielni aż walne zgromadzenie zatwierdzi sprawozdanie finansowe?

Oczywiście nie da się tego zaplanować z aptekarską dokładnością, gdyż z rożnych powodów mogą wystąpić jakieś poślizgi w terminowym pozyskiwaniu tych pożytków.
Wobec tego ostateczne rozliczenie pożytków z własnej działalności gospodarczej spółdzielni będzie zatwierdzone przez walne zgromadzenie po upływie roku obrachunkowego, czyli gdzieś w czerwcu następnego roku

Natomiast co do przeznaczenia pożytków z własnej działalności gospodarczej spółdzielni kluczowe znaczenie mają regulacje wewnątrzspółdzielcze, czyli statut spółdzielni, a w niektórych spółdzielniach odrębny regulamin regulujący zasady przeznaczenia takich pożytków.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Natomiast w myśl ust. 2 tego artykułu, pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Cytowany powyżej art. 5 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala pożytki i przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej przez spółdzielnię.
Tak sformułowany przepis nie nakłada obowiązku przeznaczania na wymienione cele pożytków i innych przychodów z własnej działalności gospodarczej, a jedynie to umożliwia.
Umożliwia też przeznaczenie tych pożytków i przychodów na inne cele.


Możliwość pokrycia przez spółdzielnię mieszkaniową przychodami i pożytkami z własnej działalności gospodarczej wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz wydatków na działalność społeczną, kulturalną i oświatową dotyczy wyłącznie członków.
Osoby niebędące członkami nie mają prawa do korzystania z tych przychodów i pożytków.
Nie ma za to znaczenia, jakim tytułem prawnym do lokalu dysponuje członek spółdzielni - czy ma lokatorskie, czy własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego, czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (w tym do garażu), czy jest właścicielem lokalu mieszkalnego bądź niemieszkalnego, a nawet czy jest najemcą.
Wystarczy, że jest członkiem spółdzielni, aby spółdzielnia mogła pokryć przychodami z własnej działalności całość lub część obciążających go (zgodnie z przepisami art. 4 ww. ustawy) wydatków na utrzymanie i eksploatację nieruchomości lub wydatków na pokrycie prowadzonej przez spółdzielnię działalności społecznej, kulturalnej albo oświatowej - ale wyłącznie takich wydatków.
Nie mogą być w ten sposób pokryte inne wydatki obciążające członka, np. wydatki na pokrycie kosztów budowy ( wkłady budowlane lub mieszkaniowe).

Więcej na ten temat znajdziecie Państwo w n/wym. książkach:

1/ Roman Dziczek "Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych". Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 1, Warszawa 2009r.

2/ Ewa Bończak – Kucharczyk. „Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz
Oficyna 2008
Powrót do góry
janc
doświadczony


Wiek: 72
Zodiak: Koziorożec
Dołączył: 24 Gru 2007
Posty: 159
Skąd: Zielona Góra

PostWysłany: Sob Sty 01, 2011 21:52:31    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Ponawiam pytanie, które zadałem właśnie w kontekście art. 5 ust. 1 usm.

Ponieważ w naszej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa sprzedała jedno mieszkanie po wyeksmitowanym lokatorze to czy możemy żądać w rozliczeniu się ze spółdzielnią jakiejś kwoty z tego tytułu? Był to pożytek w nieruchomości!
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Nie Sty 02, 2011 10:56:35    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

- do @ janc
Proszę o doprecyzowanie jaki tytuł prawny posiadała spółdzielnia mieszkaniowa do tego lokalu mieszkalnego ?
Albo jeszcze prościej rzecz ujmując proszę zdefiniować co i na jakiej podstawie prawnej sprzedała spółdzielnia mieszkaniowa ?
Czy była w przedmiotowej sprawie podjęta uchwała właściwego organu statutowego spółdzielni ?


Z opisu stanu faktycznego cyt.:"...w naszej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa sprzedała jedno mieszkanie po wyeksmitowanym lokatorze ..." można tylko wnioskować, że prawdopodobnie chodzi o tzw. własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego, gdyż eksmitowany został lokator.
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Nie Sty 02, 2011 11:07:09    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

- do @ janc

Polecam Państwu lekturę art. "Paradoks współistnienia. Jak prawo przystaje do spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych"
Sabina Augustynowicz, Administrator nr 6/2010
Więcej na http://www.administrator.media.pl/prawo/id278,Paradoks-wspolistnienia.-Jak-prawo-przystaje-do-spoldzielni-i-wspolnot-mieszkaniowych.html


Polecam także informacje "Przejmowanie nieruchomości od spółdzielni mieszkaniowych" dostępne na http://www.administrator.media.pl/tv/id677,Przejmowanie-nieruchomosci-od-spoldzielni-mieszkaniowych.html
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Nie Sty 02, 2011 11:27:37    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

- do @ janc

Art. 5 ust. 1 u.s.m. reguluje zagadnienie przeznaczenia pożytków z nieruchomości wspólnej.

Dla pełnej przejrzystości należy uświadomić sobie co to jest nieruchomość wspólna i kiedy powstaje ?

Otóż w wyniku ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku powstaje nowa rzecz – odrębna nieruchomość lokalowa.

Pojawia się wtedy także nowa kategoria prawna – nieruchomość wspólna, w której właściciele wyodrębnionych lokali mają stosowny udział ułamkowy.

Dopiero od tego dnia pożytki i przychody z naszej nieruchomości wspólnej powinny być wykorzystane w pierwszej kolejności na pokrywanie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tej nieruchomości wspólnej (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Do dnia ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku nie ma nieruchomości wspólnej i w konsekwencji nie może być pożytków z nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Rzetelna rada nadzorcza spółdzielni powinna określić granice poszczególnych nieruchomości wspólnych w odrębnej uchwale - podlegającej udostępnieniu na stronie internetowej spółdzielni, ale na ogół ignoranci tego nie robią.



Wyrażona ułamkiem lub procentem wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, określona jest dla każdego samodzielnego lokalu położonego na danej nieruchomości.
Każdy właściciel ma swój obowiązkowy (przymusowy) udział w nieruchomości wspólnej.
Wielkość tę określa się uchwale zarządu spółdzielni w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości zarówno dla lokali wyodrębnionych jak i samodzielnych lokali niewyodrębnionych, pozostających nadal własnością Spółdzielni.
Wysokość udziału jest wyszczególniana w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu (akcie notarialnym) oraz ujawniana w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej i księdze wieczystej założonej dla lokalu wyodrębnionego.

Pozostają jeszcze nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni – należy przez to rozumieć nieruchomości, których właścicielem lub współwłaścicielem i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym pozostaje spółdzielnia w takim zakresie, w jakim nie narusza to własności lokali przysługującej właścicielom odrębnej lub praw z nią związanych.

Reasumując:

- lokal mieszkalny nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej i w związku z tym pytanie o pożytki, o których mowa w art. 5 ust. 1 w związku ze zbyciem prawa do tego lokalu jest oczywiście bezzasadne.
Powrót do góry
janc
doświadczony


Wiek: 72
Zodiak: Koziorożec
Dołączył: 24 Gru 2007
Posty: 159
Skąd: Zielona Góra

PostWysłany: Nie Sty 02, 2011 17:49:20    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Bardzo dziękuję za pełne wyjaśnienia. Miałem pewne wątpliwości i złudzenia.
Lokator miał wyrok z marca 2003 r. o eksmisji. Ponad 6 lat czekał na socjalne od miasta.
Pewnie było to lokatorskie.
Mamy już uchwałę właścicieli w nieruchomości /ponad 58%/, że od 1 kwietnia zarządcą w naszej nieruchomości będzie licencjonowany zarządca - wspólnota mieszkaniowa. Odłączamy się od spółdzielni. Teraz musimy się rozliczyć ze spółdzielnią: fundusz remontowy, kredyty na termomodernizację i ze składnika "Konserwacje"!!!

Już pytałem na forum czy ktoś ma taki składnik w opłatach. Są to dwa budynki po 20 mieszkań i nie znalazłem w innej spółdzielni takiego składnika opłat. W sumie zapłaciliśmy z tego tytułu od kwietnia 2003 r. /wtedy wprowadzono/ aż 89 tys. złotych !!! Ciekawe co konserwowali.
W naszej spółdzielni często koszty remontów są bardzo zawyżane. Chcemy też te kwoty próbować odzyskać.
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Nie Sty 02, 2011 21:37:14    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Trochę na ten temat pisaliśmy już na str 2 niniejszego wątku.

Widzę, że powinniśmy zacząć od rozróżnienia czym jest remont, a czym jest konserwacja i utrzymanie stanu technicznego nieruchomości

Koszty konserwacji i utrzymania stanu technicznego nieruchomości niewątpliwie występują na każdej nieruchomości.
Najczęściej organy spółdzielni nie wyodrębniają tego składnika w zawiadomieniach o wymiarze opłat, lecz "wciskają" do szerszego pojęcia "eksploatacja"

Jednak nie ma przeszkód, aby zażądać szczegółowej kalkulacji na piśmie a następnie w biurze spółdzielni zweryfikować kalkulację z dokumentami księgowymi dotyczącymi Waszego budynku.

P.S.
- zasadnym wydaje się, aby Państwo po odejściu ze spółdzielni mieszkaniowej zechcieli podzielić się na tym forum informacjami o oczywistych korzyściach przejścia "na swoje".
Powrót do góry
peepe
doświadczony




Dołączył: 07 Lis 2007
Posty: 199

PostWysłany: Pon Sty 03, 2011 14:18:20    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

xx

Ostatnio zmieniony przez peepe dnia Pon Lis 07, 2011 13:09:15, w całości zmieniany 1 raz
Powrót do góry
teresa.teresa
doświadczony


Wiek: 61
Zodiak: Rak
Dołączył: 21 Lip 2008
Posty: 146

PostWysłany: Sro Sty 19, 2011 20:55:10    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

jak juz pisalam -- w stawce eksploatacyjnej / podwyzce / wzieto pod uwage pokrycie straty bilansowej . W/g uchwaly Rady Nadzorczej jednym z czynnikow podwyzki stawki kalkulacyjnej byla strata na eksploatacji za 2009r W zwiaku z tym zwrocilam sie z pismem do Zarzadu Spoldzielni o wyjasnienie tej kwesti i otrzymalam taka odpowiedz------------- ostatni bilans zawiera dwa wyniki, jeden z dzialalnosci na GZM, zas drugi z pozostalej dzialalnosci tj.dzialalnosci nie zwiazanej z GZM. Z pozostalej dzialalnosci jest wykazany zysk, natomiast na GZM jest strata. W dniu 25.06.2010r Walne Zgromadenie Czlonkow podjelo uchwale o przeznaczeniu zysku na pokrycie straty na GZM. Nie zgadzamy sie z takimi ocenami, ze wynik na GZM jest wynikiem nieudolnej dzialalnosci Zarzadu.
Powrót do góry
peepe
doświadczony




Dołączył: 07 Lis 2007
Posty: 199

PostWysłany: Czw Sty 20, 2011 16:23:39    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

xx

Ostatnio zmieniony przez peepe dnia Pon Lis 07, 2011 13:08:13, w całości zmieniany 1 raz
Powrót do góry
teresa.teresa
doświadczony


Wiek: 61
Zodiak: Rak
Dołączył: 21 Lip 2008
Posty: 146

PostWysłany: Czw Sty 20, 2011 16:50:13    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

przytoczylam uzasadnienie o podwyzce stawki eksploatacyjnej na podstawie dokumentu Zarzadu Spoldzielni i podjetej uchwaly przez Rade Nadzorcza - takie bylo uzasadnienie
Powrót do góry
Fix
doświadczony


Wiek: 63
Zodiak: Lew
Dołączył: 11 Gru 2008
Posty: 937
Skąd: VISITSILESIA

PostWysłany: Nie Sty 30, 2011 17:56:46    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

@ peepe Czw Sty 20, 2011 16:23:39 pisze, że: cyt. "... jest za to zysk bilansowy (z działalności pozostałej, innej niż GZM), natomiast na działalności zwanej GZM (gospodarka zasobami mieszkaniowymi)..."

Zastanawiam się co rozumiemy po pojęciem gospodarka zasobami mieszkaniowymi / tzw. GZM/ ?

W orzecznictwie i piśmiennictwie za utrwalony można uznać pogląd, że kategoria kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni /tzw. GZM/ została zastąpiona kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię.


Roman Dziczek - sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie w książce pt. "Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota mieszkaniowa jako zarządcy nieruchomości wielolokalowych".
Wydawnictwo: LexisNexis Wydanie 1, Warszawa 2009r.
pisze jednoznacznie, że:

cyt.: "....dotychczasowa kategoria „kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni” została zastąpiona po zmianie wprowadzonej nowelą czerwcową z 2007r. „kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust.3 u.s.m...”

Oczywiście, że organy spółdzielczej nomenklatury nie chcą lub nie potrafią tego przyjąć do wiadomości i dalej operują pojęciem gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
Nadal w spółdzielniach mieszkaniowych są uchwalane i nowelizowane tzw. regulaminy GZM.

Moim zdaniem od 2007r. powinny być uchwalane regulaminy ustalenia opłat za używanie lokali, ewidencjonowania oraz rozliczania przychodów i kosztów eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości....
Powrót do góry
Wyświetl posty z ostatnich:   
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu    Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna -> Województwo wielkopolskie Wszystkie czasy w strefie CET (Europa)
Idź do strony Poprzedni  1, 2, 3
Strona 3 z 3

 
Skocz do:  
Nie możesz pisać nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz głosować w ankietach


Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
gGreen v1.3 // Theme created by Sopel

Administrator Forum Spółdzielnie Mieszkaniowe
[z adresu e-mail usuń 2x DUŻE LITERY "USUŃTO"]