Ładowanie Strony... proszę czekać!



zamknij
 
Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna

 Umowa o zarząd nieruchomością wspólną

Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu
Autor Wiadomość
leiszner50
okiełznany




Dołączył: 09 Sie 2007
Posty: 26

PostWysłany: Nie Sie 19, 2007 18:48:26    Temat postu: Umowa o zarząd nieruchomością wspólną Odpowiedz z cytatem

Po ustanowieniu odrębnej własności mojego lokalu( obecnie jest nas dwóch) w listopadzie 2005r, z inicjatywy zarządu podpisałem z Zarządem Spółdzielni Umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną w dniu 09.02.2006. Ze względu na nieprawidłowości w działalności Zarządu i RN spółdzielni (między innymi braki odpowiedzi na moje żądania okazania wszystkich kosztów, odmowy dokonania oględzin kosztorysów robót wykonywanych w spółdzielni i zawyżone koszty wykonywanych robót a także wiele innych zastrzeżeń do obydwu organów spółdzielni) po WZC w czerwcu 2006 wypowiedziałem członkostwo spółdzielni i jednocześnie odwołałem w/w umowę o zarząd. Jako odrębny właściciel nie będący członkiem spółdzielni zażądałem sporządzenia nowej umowy w której miało by zostać ujęte rozliczenie zaliczek na koszty z zapisem zgodnym z art.27 ust1 ustawy a nie z art.6 jak było w umowie wypowiedzianej a ponownie proponował zarząd. Ze względu na to że zarząd nie miał woli do wniesienia takiego zapisu a ja od żądania nie odstąpiłem, zarząd odmówił jej sporządzenia opierając się na art 27 ust 2. W efekcie tych rozgrywek złożyłem pisemne oświadczenie że wstrzymuję wpłaty zaliczki na FR, zaliczki na wynagrodzenie RN oraz wykup nowych działek przylegających do naszego budynku (spółdzielnia oświadczyła że będą majątkiem spółdzielni a ja mam w KW zapisane już jako udział z tych na których budynek jest położony). Jednocześnie zobowiązałem się do zapłaty każdego remontu zgodnie z udziałem po wykonanych remontach i dokładnym sprawdzeniu kosztorysów. Obecnie po przeczytaniu artykułu w miesięczniku Mieszkanie i Wspólnota nr3/2006 strona6 - ,,Właściciele nie chcą być w spółdzielni" oraz 7/2007str.8 - ,,Rozliczenia jak we wspólnocie" jestem pewien że miałem rację i chcę na podstawie art 1 ust 5 ustawy o spółdzielniach ( muszę jeszcze sprawdzić KC) żądać podpisania nowej umowy w której byłby dokonany zapis w/w o rozliczeniu nie z art 6 tylko jak w podanych artykułach z miesięcznika. Jeśli Państwo dysponujecie (lub możecie załatwić) wzorem umowy pomiędzy spółdzielnią a odrębnym właścicielem nie będącym członkiem spółdzielni w której podkreślone zostały prawa odrębnego właściciela nie będącego członkiem spółdzielni oparte na odpowiednich artykułach USM,UW,lub KC oraz zawarte są sposoby rozliczeń w wymienionych artykułach miesięcznika Mieszkanie i wspólnota byłbym wdzięczny o jej opublikowanie na stronie lub przesłanie na moją pocztę. Wydaje mi się że taka potrzeba może wystąpić dla wielu innych będących w tej samej sytuacji co ja.
Powrót do góry
Koziński Eugeniusz
doświadczony




Dołączył: 05 Lis 2006
Posty: 792
Skąd: Cieszyn

PostWysłany: Wto Sie 21, 2007 13:00:29    Temat postu: umowa o zarządzanie Odpowiedz z cytatem

Gratuluję, świetnie otwarcie tematu.
Oczywiście prawdopodobnie Nikt nie poda tutaj jednego wzorca umowy dla wszystkich sytuacji. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę warunki spółdzielcze, można by przypuszczać i sugerować łatwość sformułowania takiego wzorca umowy. Po kolei jednak.
Moja sytuacja jest następująca.
Umowę przeniesienia własności podpisałem w lipcu 2004 roku a od grudnia tego roku przestałem być prawomocnie członkiem spółdzielni. Spółdzielnia nie omieszkała stwierdzić, że „… jesteśmy zobowiązani administrować wyodrębnionym lokalem…” oraz „…prosimy… o stawienie się w biurze spółdzielni… w celu podpisania stosowanej umowy..”. Do podpisania umowy (rozumiem, że o zarządzanie) nigdy nie doszło a w siedzibie spółdzielni nawet nie uzyskałem wglądu w jakikolwiek projekt takowego dokumentu.
Co do wymagalnych opłat na rzecz spółdzielni to stwierdzam, że w niczym nie różniły się one od tych dla członków spółdzielni a już z pewnością nie były one (nadal) właściwym przełożeniem zapisów określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Spółdzielnia, powołując się na art. 27 ust. 2 przywołanej ustawy oraz art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali twierdziła, że „…zarząd nieruchomościami wspólnymi jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony… choćby właściciele nie byli członkami spółdzielni…”. Podpisy członków zarządu spółdzielni wraz z podpisem Pana Adwokata (Radcy Prawnego spółdzielni) na przedmiotowym piśmie.
Moje kilkakrotne uwagi i prośby o rzetelną i właściwą analizę całości ww. zapisów aktów prawnych pozostawały bez echa lub spotykały się z odpowiedziami których nie chcę tu przytaczać zarówno ze względu na ich subiektywność jak też domniemanie wskazań naruszenia prawa. Oczywiście o jakichkolwiek w formie zebraniach właścicieli, czy czymś takim, nie było i nie ma dalej mowy.
Spółdzielnia samoistnie przestała w pewnym momencie naliczać mi fundusz remontowy, co jest czytelnie zapisane w treści odpowiednich pism o naliczaniu opłat, z czego byłem niezmiernie zdumiony, również wtedy kiedy przesłano mi pismo z rzekomymi zaległościami w opłatach na rzecz tego funduszu. Co jeszcze? Spółdzielnia za lata 2005 i 2006 przesłała mi „Rozliczenie kosztów” ale, moim zdaniem, jest to wyłącznie przeliczenie kosztów funkcjonowania całej spółdzielni na dany budynek. Świadczyć mogą o tym min. takie pozycje w tym „rozliczeniu” jak: adwokat, RN, lustracja, bhp, telef., ochrona i inne wielce ciekawe. Oczywiście trudno tam doszukać się samodzielnej i wyodrębnionej pozycji „koszty zarządu”, koszty utrzymania części wspólnych mojego budynku a już na pewno nikt tam nie znajdzie propozycji zasad lub postępowań w przedmiocie podejmowania wspólnych decyzji.
Co na dzisiaj?
Czekam, przede wszystkim, na kolejnych właścicieli. Również na tych którzy swego czasu złożyli właściwe wnioski a następnie je wycofali ze spółdzielni. Nie wiem, do dziś dnia, co mogło mieć na to wpływ, bo nie sądzę aby wycofanie było skutkiem rozmowy z byłym Prezesem który jest przecież licencjonowanym zarządcą i doskonale rozumie wymogi ustawowe. Również nie przypuszczam aby było to skutkiem sąsiedzkich rozmów wnioskodawców z byłym Przewodniczącym Rady Nadzorczej. Nic więcej nie potrafię powiedzieć, bo oczywiście wiadomości „z magla” nie powinny być nobilitowane do rangi faktów dokonanych a już na pewno nie do godnych dyskutowania.
A co z umowami?
Nie ukrywam, że staram się co jakiś czas weryfikować swoją wersję umowy. Jedno wydaje się być pewnym: forma i treść zapisów ustawy zmieniającej nie ułatwia zadania. Nadal w przepisach spółdzielczych „właściciel” jest „niewidoczny”. To znaczy jest widoczny w pozycji „płać” natomiast nie jest widoczny w pozycji „decyzje” i znowu pojawia się w pozycji „odpowiada”. Kompletna niekompatybilność tych przepisów z Kodeksem cywilnym (również ustawą o własności lokali) jest dla mnie nie tyle że niezrozumiała, ale przede wszystkim szkodliwa z tym co może, dla przeciętnego człowieka, wynikać ze zwykłego rozumienia zasady „państwa prawa”. Pominięcie w „zwykłej” ustawie praw (również obowiązków) kodeksowych jest, według mojego rozumienia, nieporozumieniem. Rozumiem jednak, że ustawodawca chciał, być może, ustrzec takiego „świeżego” właściciela przed „szokiem” praw i obowiązków właścicielskich. Niepotrzebnie! Wiemy doskonale, nie tylko z PRL-u, do czego może doprowadzić nadmierna „ochrona” społeczeństwa. Zatem wypadałoby „podziękować” ustawodawcy (co sam czyni?) i skupić się wyłącznie na „odwiecznym” prawie własności (z jego aktualnymi ustawowymi ograniczeniami).
W reasumpcji dodam, że najlepszym będzie podawanie kolejnych „historyjek” właścicieli oraz, o co uprzejmie proszę, oraz wgląd w temat: Własność – co dalej?
Pozdrawiam serdecznie. Postaram się regularnie pamiętać o temacie. eugeniusz
Powrót do góry
Gość








PostWysłany: Sob Lis 03, 2007 22:40:18    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

leiszner50, ciekaw jestem czy jest dalszy ciąg sprawy....
Powrót do góry
leiszner50
okiełznany




Dołączył: 09 Sie 2007
Posty: 26

PostWysłany: Pon Lis 05, 2007 1:43:49    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

W odpowiedzi dla ,,szarusa" a może i innych zainteresowanych tematem informuję że niestety nie mam nadal tej sprawy rozwiązanej. 20 września br. otrzymałem kolejne pismo zarządu które w zakresie mojego żądania nie wnosi zmiany a zarząd podtrzymuje swoje stanowisko ja natomiast podtrzymuję swoje. Tutaj zacytuję dwa zdania:
Dokonaliśmy również po konsultacjach z Radcą Prawnym kolejnych zmian w zapisie projektu umowy zgodnie z Pana sugestiami, czy żądaniami. Informujemy, że zarząd (pomimo że nie jest do tego zobligowany) nie jest przeciwny podpisaniu z Panem przedmiotowej umowy, jednak wysuwane przez Pana żądania są niezgodne z obowiązującymi nas przepisami ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych. Zarząd informuje, że nie ma Pan prawa żądać od spółdzielni wydawania protokołu po lustracyjnego, wniosków polustracyjnych, czy kosztorysu po wykonawczego, gdyż takie prawo przysługuje tylko członkom spółdzielni.
Wymienione przeze mnie w pierwszym poście obydwa numery miesięcznika mieszkanie i wspólnota jednoznacznie określają takie prawo do zapisu w umowie ponadto mam opinię prawną kancelarii adwokackiej w tym zakresie która także jednoznacznie to precyzuje.
Opinia Prawna
przedmiotem opinii jest kwestia rozliczeń dokonanych przez spółdzielnię względem właścicieli odrębnych lokali, nie będących członkami spółdzielni.
Odrębna własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej oznacza to samo co odrębna własność lokalu w świetle ustawy o własności lokali, a we wszystkich kwestiach dotyczących odrębnej własności stosuje się w spółdzielniach mieszkaniowych przepisy w/w ustawy, o ile ich stosowania nie wyłączyły wprost przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Artykuł 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odsyła do przepisów ustawy o własności lokali, a mianowicie:
1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust.2 i 3.
2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie
stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.
4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

Wyłączenie posiłkowego stosowania ustawy o własności lokali w stosunku do tych przepisów w ogóle uniemożliwiłoby ich stosowanie. Konieczne było więc poprawienie tego niedopatrzenia i ogólne odesłanie do ustawy o własności lokali w stosunku do wszystkich przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które dotyczą prawa odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z art.27 ust 2ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pomimo wyodrębnienia własności lokalu w danym budynku - spółdzielnia sprawuje zarząd nad nieruchomością wspólną (dot. np. klatki schodowej) w postaci zarządu powierzonego i jest zobowiązana do prowadzenia dla tej nieruchomości wszelkich rozliczeń wynikających z art 29ust 1 i 1austawy o własności lokali, brzmi on następująco:
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości
wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Powyżej wskazany obowiązek dotyczy rozliczeń z tytułu wniesionych przez właścicieli zaliczek na poczet kosztów eksploatacji nieruchomości, dokonać rozliczenia wpłat na koszty zużycia wody, ciepła i wywozu nieczystości oraz rozliczyć się z tytułu wpłat na fundusz remontowy.

Podsumowując powyższe, ustawodawca w art.27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uregulował kwestie ,,prawa odrębnej własności lokalu" - odsyłając do przepisów ustawy o własności lokali, jednakże wyraźnie podkreślił iż względem nieruchomości wspólnej zarząd powierzony sprawuje spółdzielnia na zasadach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z §4 /2 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ,,członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Od członka będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy, o którym mowa w art.6 ust 3"
Powyższy artykuł zobowiązuje do uczestnictwa w wydatkach związanych z utrzymaniem i eksploatacją swoich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.
Ustawodawca w art.6 ust 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadził zasady rozliczania opłat na poczet w/w wydatków, a mianowicie,, różnica między kosztami a przychodami gospodarki zasobami mieszkalnymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym".
Porównując koszty eksploatacji danej nieruchomości ze zrealizowanymi wpłatami (przychodami) spółdzielnia powinna określić wynik i rozliczyć go z członkami spółdzielni oraz przenieść ten wynik na rok następny.
Powyższa zasada nie dotyczy jednak właścicieli odrębnych lokali, są oni rozliczani według odrębnej zasady. Właściciele odrębnych lokali wnoszą tzw. zaliczki na poczet w/w i powinni zostać rozliczeni indywidualnie zgodnie z art.27 ust 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - a wiec mają tu zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali.

Z powyższego wynika, iż fundusz remontowy utworzony przez daną spółdzielnię ma dwa źródła finansowania:
1. odpis w ciężar kosztów eksploatacji nieruchomości w stosunku do posiadaczy własnościowych praw do lokali spółdzielczych
2. wpłaty posiadaczy odrębnych lokali (będących lub nie będących członkami spółdzielni)
W stosunku do lokalu, który stanowi odrębną własność, spółdzielnia nie tworzy funduszu remontowego z odpisów, ponieważ lokal taki nie jest częścią mienia spółdzielni. Spółdzielnia może, ale nie musi żądać wpłat na fundusz remontowy od właścicieli odrębnych lokali.

Odrębny właściciel lokalu który nie chce gromadzić środków na FR ma możliwość złożenia oświadczenia poprzez które wezwie spółdzielnię do zawarcia z nim umowy, z której w sposób jednoznaczny będzie wynikało zobowiązanie że w przypadku wystąpienia konieczności dokonania jakiegokolwiek remontu budynku (w którym znajduje sie lokal) pokryje przypadające na ten lokal koszty wynikające z posiadanego udziału.

Nawiązując do przedmiotowej sprawy, słusznie zostało zauważone, iż §3pkt 3umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną powinien być przeredagowany. Jego treść ,,Opłaty na poczet w/w kosztów będą ustalane zaliczkowo każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku i podlegać będą rozliczeniu zgodnie z zasadami wynikającymi z postanowień art.4 ust 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r o Spółdzielniach mieszkaniowych w terminie do 31 marca roku następnego po roku obrachunkowym" jest zbyt ogólna i i brakuje w niej istotnego elementu, a mianowicie odesłania do przepisów ustawy o własności lokali, konkretnie o dopisanie treści ,,zgodnie z zasadami wynikającymi z postanowień art27ust 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych". takie ujęcie postanowienia umowy (pozbawione odesłania do przepisów ustawy o własności lokali) wskazuje na to, iż jej zawarcie jest zupełnie bezcelowe.
Podsumowując zasady wynikające z art27 ust 1ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzają całkowicie odmienną formę rozliczeń kosztów eksploatacji względem właścicieli lokali, a mianowicie w przypadku nadwyżki środków pieniężnych zgromadzonych na poczet opłat eksploatacyjnych - podlegają one zwrotowi bezpośredniemu. Natomiast całkiem inne zasady rozliczania stosuje się względem posiadacza spółdzielczego prawa do lokalu, a mianowicie w roku następnym powinien on wnieść do spółdzielni wpłatę eksploatacyjną pomniejszoną o ewentualną nadwyżkę przychodów nad kosztami.

Opinia jest wykonana w kancelarii adwokackiej.
Niestety ktoś się tutaj nie zna za bardzo na wykonywanej pracy mam na myśli oczywiście radce prawnego spółdzielni gdyż jego opinia jest przeciwieństwem w/w a w 2002 roku popisał się już wyliczeniem terminu zwołania WZC w 13 dniu który to zawetowałem ale po prostu odpuściłem już drogę sądową myśląc że to wypadek przy pracy. Niestety po tych paru latach widze że zarząd poszedł dalej (inny szczegół w poście część prawo spółdzielcze temat działanie zarządu na niekorzyść spółdzielców z 21 września 2007). Jeśli chodzi o ten temat to ma się odbyć w pierwszej połowie listopada wizja lokalna powołanego przez prokuraturę eksperta w celu sprawdzenia wykonania prawidłowości i technologii robót dachowych oraz pod kątem prawidłowości sporządzenia kosztorysu. Ogólnie podjęte zostało w stosunku do zarządu śledztwo z art 271 §1 kk . Jakie będą zarzuty po zakończeniu nie omieszkam poinformować bo takie sprawy są na co dzień w każdej spółdzielni. Moim zdanie powinno się dopisać artykuły o naruszaniu ustawy o informacji publicznej jak i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ja osobiście otrzymałem pierwsze zawiadomienie o zadłużeniu(wcześniej pisałem że wstrzymałem wpłaty), ale postanowiłem dotrwać do sprawy sądowej gdyż uważam że sąd rozstrzygnie temat wnoszonych zaliczek i zobowiązań w zakresie FR i innych. Dużym problemem dla odrębnego właściciela nie będącego członkiem spółdzielni jest oczywiście brak dostępu do prawnika - jak wiadomo żaden z nich nie udzieli czy wykona opinię prawną na dany temat za darmo a koszta są duże. Jak się zachował w stosunku do odrębnych właścicieli cały zespół opracowujący ustawę o sm jest widocznym. Brak przejrzystych artykułów normujących zasady stosunków pomiędzy właścicielem a spółdzielnią to efekty odmowy zarządu wszelkich żądań a jak wiadomo droga sądowa to nerwy i pieniądze.
Powrót do góry
Koziński Eugeniusz
doświadczony




Dołączył: 05 Lis 2006
Posty: 792
Skąd: Cieszyn

PostWysłany: Wto Lis 06, 2007 10:28:06    Temat postu: umowa o zarząd nieruchomościa wspólną Odpowiedz z cytatem

Cześć leiszner!
Przepraszam, że nie pisałem ale "Polska" zalała mnie trochę Statutami. To jest bezpośrednio związane z Twoim tematem. W prawie żadnym nie spotkałem konkrenych zasad prowadzenia "odrębnych nieruchomości", słowa nie ma niekiedy o ww. umowach. SM Cieszynianka w Cieszynie wymyśliła sobie, że można skrócić zapis ust. 3 w art. 27 u.s.m. DO PRZECINKA i... już.
SM w Grodziku wprowadza jakieś Rady Nieruchomości których zadaniem ma być min. inicjownaie i organizowanie czynów społecznych oraz mediacja w sporach sąsiedzkich.
GSM w jastrzębiu Zdroju "narzuciła sobie" ciężar obowiązku zarządzania nieruchomościami z pominięciem wskazań art. 27 u.s.m..
Oj będzie się działo, oj będzie.
Na nieszczęście jeszcze w zwycięskiej PO jest paru byłych "spółdzielców" a PSL też mile wspomina zaprzeszłe czasy. Może być ciasno?
Trzeba będzie, polecam, dowiedzieć się kiedy Statuty swoich spółdzielni będą "rozpatrywane w KRS-ie i zjawić się tam licznie... a z sali prosto do Sadu powszechnego. Co warte zastanowienia, spóldzielnie nie boja się pokazywać swoich Statutów na stronach internetowych. Wiem, są naciski spółdzielców ale przecież powinno być Kogoś wstyd za ogłaszanie postanowień niezgodnych z literą prawa?
A może właśnie o to chodzi?
Powrót do góry
warmaz
nowy




Dołączył: 04 Sty 2008
Posty: 5

PostWysłany: Nie Lut 24, 2008 12:51:30    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

leiszner50, śledzę Twoje zmagania, ciekaw jestem czy masz nowe wiadomości.
Pozdrawiam serdecznie, W.
Powrót do góry
leiszner50
okiełznany




Dołączył: 09 Sie 2007
Posty: 26

PostWysłany: Nie Lut 24, 2008 21:39:28    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Witam, niestety jeśli chodzi o umowę nic nie posunęło się do przodu. Zarząd swoje, ja swoje typowy pat dzięki ustawom w których brak jednoznacznie brzmiących zapisów a które warte są tych którzy je uchwalali. Co ciekawe to zapisaną umowę posiada drugi odrębny właściciel który jest członkiem spółdzielni lecz z zapisem zgodnym z tym które wymieniałem w pierwszym poście. Na razie pomaga to na tyle że mam poprzez jego żądania dostęp do uchwał i regulaminów. Na forum poza czytaniem brak jakiegokolwiek zajęcia stanowiska jak jest w innych spółdzielniach.
Z innych spraw jest jedno pocieszające że zarząd w poprzednim okresie dokonał w odpowiedziach na moje pisma zapisów typu ,,nie jest Pan członkiem spółdzielni więc się Panu nic nie należy". Tym samym jednoznacznie dał do zrozumienia że Uwl czy zapisy KC ma określając to delikatnie w nosie.
W tym okresie kilkakrotnie występowałem o rozliczenie kosztów i ich dokładne wyszczególnienie lecz bez powodzenia. Ponieważ jestem jedynym nie będącym członkiem spółdzielni właścicielem zarząd wykorzystuje tę sytuacje na wszelkie sposoby. Ale mam niezłe rozeznanie w jego działaniach i wszystko odbywa się pod kontrolą z mojej strony o czym świadczą podjęte działania które są przyjmowane w wiadomy sposób. Mógłbym już dawno oddać sprawę do sądu o dostęp do dokumentacji, rozliczenie kosztów, wykazanie mojego wkładu ale ze względu na czas pozwę spółdzielnię do sądu po doręczeniu kolejnych rozliczeń za rok 2007 to już jest ostateczna decyzja którą podjąłem. Obecnie od dwu miesięcy czekam na rozliczenie kosztów FR żeby dokonać wpłaty za roboty z poprzedniego roku lecz jak widać zarząd to ,,olewa" i nic nie robi w tym kierunku żeby doszło do zapłaty i poprawy partnerskich - właścicielskich stosunków. Jak pisałem poprzednio oczekuję na nakaz zapłaty. Całe zło w tym że zainteresowanie odrębna własnością jest znikome ludzi nie można przekonać do wyższości własności nad spółdzielczością pomimo tego że całkowity koszt odrębnej własności w naszej spółdzielni to koszt około 500zł ja w 2005 roku płaciłem 620zł a koszty zostały znacznie obniżone.
Posłałem pisemka z zapytaniem o prawa właściciela do ZRSM- RP w W-wie - oświadczenie poniżej, KRS jeszcze brak odpowiedzi. Śmieszne to jest ale prawdziwe zamiast odpowiedzieć odsyłają do związku który dokonuje kontroli !!! Wniosek i zdanie o ,,nadbagażu na spółdzielniach" jak wiele z zamieszczonych na forum przez Jaromira Gazego czy Eugeniusza Kozińskiego oraz innych których pozdrawiam. Pisma podobnej treści poszły do kilku posłów a na 10 marca umówiony jestem z prawnikiem w biurze posła Tobiszowskiego z PiS , spróbuję jeszcze z PO, czy to wniesie coś nowego - prawdopodobnie nie gdyż zajmują się walka o stołki w odpowiednich komisjach a nie troską o ustanowienie dobrego prawa dla wszystkich obywateli tego państwa. Czy to coś da pożyjemy - zobaczymy ale jak widać to obecnie jest walka o władzę a nie o utrzymanie porządku i przestrzeganie prawa a nas spółdzielców czy odrębnych właścicieli w szczególności ma się w przysłowiowej .. resztę sobie proszę dopowiedzieć.
W międzyczasie otrzymałem pisemka z prokuratury -wcześniej o tym pisałem -która stwierdziła że nie doszło do potwierdzenia nieprawdy i sprawę dachu umorzyła. Żeby dać szersze spojrzenie na sprawę podaję poniżej pismo do Lustratora, Rady i prokuratury oraz sprzeciw od umorzenia.
Wniosek jest jeden w pojedynkę zrobi się tyle co nic tylko wspólne działania między innymi pisanie pism do posłów, związków nadzorczych czy inne masowe działania mogą przynieść jakąkolwiek poprawę. Kontrola wykonywanych robót ,dokumentacji i interwencje w spółdzielniach ale w grupie a nie w pojedynkę bo nic to nie daje doprowadzić może do zmniejszenia patologii i chamstwa z strony zarządów czy rad nadzorczych.






Andrzej Katowice .02.2008 Leiszner
ul. Dulęby 1c/33
40-833 Katowice





Krajowa Rada Spółdzielcza


Dotyczy: Odrębna własność w spółdzielni
W związku z ograniczeniem w spółdzielni do uzyskania odpowiedzi na zapytania o koszty i ich dokumentację zwracam się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na postawione pytania w zakresie praw odrębnego właściciela w spółdzielni.
1. Informacja.
Byłem członkiem Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej przy KWK ,,Kleofas" w Katowicach. Spółdzielnia to jeden pięciopiętrowy budynek (pięć klatek po 10 lokali). Zamieszkuje go 46 członków spółdzielni w tym 43 z statusem własnościowego prawa do lokalu,dwóch odrębnych właścicieli członków spółdzielni i jeden z spółdzielczym prawem do lokalu, trzech nie będących członkami spółdzielni właścicieli lokali( lokale własnościowe) i jeden nie będący członkiem spółdzielni odrębny właściciel. Od listopada 2005 roku po podpisaniu Aktu Notarialnego jestem pierwszym odrębnym właścicielem posiadającym 238/10000 udziału w nieruchomości wspólnej tym samym stałem się współwłaścicielem tej nieruchomości. W lutym 2006 podpisałem Umowę o zarząd nieruchomością wspólną, miesiąc później zarząd podpisał drugą umowę o zarząd.
W Umowie §3pkt 3 miał zapis:

3. Opłaty na poczet w/w kosztów będą ustalane zaliczkowo każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku i podlegać będą rozliczeniu zgodnie z zasadami obowiązującymi w Spółdzielni.

Tego zapisu nie podważaliśmy jako odrębni właściciele gdyż byliśmy członkami spółdzielni.
W związku z brakiem reakcji na moje uwagi dotyczące zawyżonych kosztów, brakiem wyjaśnień ze strony zarządu jakie opłaty wchodzą w zakres kwot wyszczególnionych składników opłat i odmowę dostępu do przeglądania dokumentacji robót remontowych w maju 2006 wypowiedziałem członkostwo w spółdzielni i zawartą umowę o zarząd nieruchomością wspólną uważając że w tym zakresie pozycja odrębnego właściciela jest mocniejsza niż członka spółdzielni. Od lipca 2006r jestem jedynym odrębnym właścicielem nie będącym członkiem spółdzielni. Zażądałem podpisania nowej umowy o zarząd nieruchomością wspólną i zmiany zapisu w/w §3/3 żądając dokonania zapisu niżej wymienionego:

3. Zaliczki na poczet w/w kosztów będą ustalane każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku zgodnie z art 4 ust 4 a podlegać będą rozliczeniu zgodnym z zasadami wynikającymi z postanowień art. 27 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000r. o Spółdzielniach Mieszkaniowych w terminie do 31 marca roku następnego po roku obrachunkowym.

W trakcie trwających negocjacji i wymianie opinii zarząd powołał się na art.27/2 sugerując mi że nie musi jej w ogóle sporządzać jednocześnie podał propozycje że ewentualny zapis może mieć brzmienie:
wersja z sierpnia 2006 którą odrzuciłem
3. Opłaty na poczet w/w kosztów będą ustalane zaliczkowo każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku i podlegać będą rozliczeniu zgodnie z zasadami obowiązującymi w Spółdzielni w terminie do 31 marca roku następnego po roku obrachunkowym, przy uwzględnieniu normy art.6 ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiącym, że różnica między kosztami a przychodami mieszkaniowymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym.
po wymianie pism ostateczna wersja z listopada
3. Opłaty na poczet w/w kosztów będą ustalane zaliczkowo każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku i podlegać będą rozliczeniu zgodnie z zasadami wynikającymi z postanowień art.4 ust 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r o Spółdzielniach mieszkaniowych w terminie do 31 marca roku następnego po roku obrachunkowym.
Tych propozycji nie przyjąłem ze względu na brak zapisu odnoszącego się do art 27 ust 1 i umowa nie została podpisana. Po zapoznaniu się z artykułami zamieszczonymi w miesięczniku Mieszkanie i Wspólnota ponowiłem żądanie podpisania umowy lecz kolejny raz zostało ono odrzucone stwierdzeniem że spółdzielnia zarządza swoim majątkiem. Powołałem się na art 1 ust 5 Usm. jako współwłaściciel którego cząstkowa własność nie jest majątkiem spółdzielni gdyż z tego majątku po dokonanym podpisaniu aktu notarialnego powinna być ona zdjęta oraz na artykuły 195-209 KC.

Pytanie:
Czy spółdzielnia postępuje zgodnie z prawem argumentując odmowę podpisania umowy artykułem 27 ust 2 i oświadcza że art 1 ust 5 oraz artykuły KC nie dotyczą tego przypadku gdyż zarządza swoim majątkiem? na myśli mam podpisanie umowy o zarząd.
Czy mam prawo żądać podpisania umowy a jednocześnie złożyć oświadczenia o płaceniu na FR po rozliczeniu kosztów i uprzednim powiadomieniu ze strony spółdzielni
Czy w tym twierdzeniu nie zostało zawarte podważenie faktu że jestem współwłaścicielem a mój udział jak i pozostałych odrębnych właścicieli zapisany aktem notarialnym jest własnością naszą a nie spółdzielni?
jak ma się do tego art 22,27, 29 i 30 Uwl czy przepisy KC

2. Informacja.
Praktycznie od 2005 roku spółdzielnia - obydwa organy - odmawiają mi dokładnego rozliczenia poszczególnych a wyszczególnionych w kalkulacji kosztów składników opłat, dostępu do dokumentacji -umowy, kosztorysy, faktury czy książka obiektu budowlanego. Jeśli wcześnie przedłużali w nieskończoność czas doręczenia wyjaśnień (nawet do trzech miesięcy) to obecnie odpisano że nie jestem członkiem spółdzielni i zarząd nie ma takiego obowiązku. Od stycznia 2006 Zarząd nie przeprowadził żadnego spotkania z odrębnymi właścicielami, nie konsultował i nie informował nas o jakichkolwiek zamierzeniach w kwestiach remontowych czy wysokościach opłat, odmawia uznania faktu że zgodnie z art.27 ust 2 w nawiązaniu do Uwl art.29 odrębni właściciele mają być rozliczani osobno i należą nam się zwroty nadpłat lub zaliczenie ich na poczet przyszłych zaliczek. Kodeks Cywilny art. 200, 207 i 208 jednoznacznie mówią o współdziałaniu w zarządzie, rachunku z zarządu jak ma się w/w do tych artykułów. Porusza to również Uwl art.30

Pytanie:
Jakie są zobowiązania zarządcy i z czego wynikają - w tym przypadku spółdzielni wobec odrębnych właścicieli mam na myśli sposób przekazu wszystkich istotnych dla odrębnego właściciela czynności zarządzania wspólną nieruchomością dokonywanych przez zarządzającego?
Czy zarząd ma obowiązek zorganizowania spotkania z odrębnymi właścicielami w terminie do 31 marca zgodnego z Uwl celem udzielenia informacji o zamierzeniach spółdzielni, kosztach itp podobnie jak na WZC z członkami spółdzielni? W jaki sposób ma tego dokonać ( obecnie przez sprzątającego podaje nowe rozliczenia i naliczenia)gdyż sposób wymieniony w nawiasie jest poniżeniem i ubezwłasnowolnieniem właścicieli .
Które art Uosm regulują obowiązki spółdzielni wobec odrębnych właścicieli w zakresie wykonania art 200, 208 KC art 22, 29.30 Uwl przecież to jest współwłasność w której występują obustronne zobowiązania ale zarząd uzurpuje sobie z góry powołując na art.27 ust 2 pozycję uprzywilejowaną której w współwłasności nie ma ?
Art 27 ust 4 Usm ubezwłasnowolnia odrębnych właścicieli (pomimo tego że nie jesteśmy umysłowo ograniczeni czy chorzy na jakiekolwiek choroby) w całym zakresie podejmowania chociażby minimalnych decyzji w sprawach najistotniejszych - ponoszonych kosztów i ich akceptacji. Przecież członkiem rady mogą a w naszej spółdzielni są osoby nie mające podstawowych wiadomości ekonomicznych a prawdę powiedziawszy nie znają nawet statutu i regulaminu rady. Rada nadzorcza nie jest jednym z właścicieli i nie posiada żadnych uprawnień właścicielskich, jest wyłącznie organem nadzorczo-kontrolnym dla zarządu a swoje uprawnienia wykonuje w naszym przypadku pod dyktando zarządu. Proszę wskazać w jaki sposób odrębny właściciel ma wpływ na ponoszone koszty kiedy jest traktowany jak przysłowiowe powietrze i to przez obydwa organy w spółdzielni?
Czy dostarczenie nowej kalkulacji kosztów (odbywa się to po rozliczeniu rocznym wody i CO oraz zakończonych spłatach niedopłat lub rozliczeniu nadpłat) w dniu 15 marca i podanie informacji o kosztach ogólnych przez dozorcę jest równoznacznym z wykonaniem dokonania sprawozdania z zarządu wobec odrębnych właścicieli bez odbycia spotkania z nimi w ustawowym terminie? Art. 208 KC i art.29 ust 1a określają termin i sposób.
W jakim trybie odrębny właściciel (lub osoba) nie będący członkiem spółdzielni ma na żądanie kontroli dokumentów dotyczących naliczeń zaliczek i opłat, dokumentacji budynku, umów i związanych z tym faktur za wykonane roboty je otrzymać do wglądu lub ich kserokopii. W wspólnocie jest to obowiązkiem ustawowym w spółdzielni odmawiają uzasadniając to tym że powyższe należy się tylko członkom spółdzielni (dowody takiego postępowania w odpowiedziach na moje pisma).
3. Informacja.
W okresie maj czerwiec 2007odbyła się lustracja spółdzielni. Pan Rozmus - lustrator Małopolskiego Związku Rewizyjnego odmówił przeprowadzenia rozmowy ze mną oświadczając że nie jestem członkiem spółdzielni więc nie ma takiego obowiązku. Doręczyłem mu pismo z moimi uwagami podczas drugiej jego wizyty które przyjął. Odniesienie do niego w protokole lustracji jest takie że same superlatywy w stosunku do spółdzielni i praktycznie brak uwag w stosunku do podanych zarzutów a nawet stwierdzenie że nie mają moje uwagi pokrycia w dokumentacji spółdzielni. Ja jestem pewien że taka dokumentacja była ponieważ była pokazywana na WZC i w tej sprawie była dyskusja wcześniej, nie możliwym jest żeby Zarząd nie posiadał dokumentów o nabycie garaży prowadząc korespondencje z Spółką Mieszkaniową, Katowickim Holdingiem Węglowym czy wreszcie z Ministerstwem finansów gdyż okazało się że były to działki Skarbu Państwa. A ten zapis do protokołu świadczył o tym że albo nie zażądał okazania dokumentu w tej sprawie (inaczej mówiąc zbagatelizował moje pismo) albo zarząd nie ukazał tych dokumentów. Nie kontaktował się nawet żeby skonsultować podane wiadomości. Moje zastrzeżenia i uwagi to czas trwania tej lustracji. Pan lustrator przebywał na terenie spółdzielni dwukrotnie tzn 12maja i 14 czerwca pomiędzy godzinami 900/1000 - 1600/1700 oraz w dniu WZC gdy przedstawiał protokół lustracji. Dużym znakiem zapytania pozostaje pytanie w jaki sposób w tym czasie zostało sprawdzone tyle dokumentów (zapis protokołu na około 1oo stron) i przeprowadzone sprawdzenie bilansu? Moim zdaniem doszło do wywiezienia dokumentacji z siedziby spółdzielni czego robić nie powinien. Wykonując lustrację w roku 2001 przebywał w spółdzielni w okresie od kwietnia do czerwca sześciokrotnie po 8-10 godzin. Obecnie jak wymieniłem, gdyż każdego dnia byłem po kilka razy sprawdzać czy jest a także zostały mi udzielane odpowiedzi że odwołał wizytę w związku z zajęciami w przygotowywaniu nowej ustawy która wyszła w czerwcu. W okresie wcześniejszym jak i w lipcu przeprowadzał szkolenia zarządu i rady na umowy zlecenia. Na odbytym w czerwcu WZC nie dopuszczono mnie do głosu (byłem na to WZC niezaproszonym) a poza kulisami Pan Rozmus zapowiedział że otrzymam na moje pismo i pytania skierowane do niego odpowiedź w terminie późniejszym. Od tego czasu minęło już 8 miesięcy i ,,ani widu ani słychu" jak mówi porzekadło z odpowiedzią.
Moim zdaniem nie powinien lustracji przeprowadzać gdyż co to za kontrola kiedy wcześniej bierze się wynagrodzenie a efektem są obecne rozterki kolejnych osób które się zapoznają z faktami. W naszej ocenie tzn odrębnych właścicieli jest to naganne i nie powinno do tego dojść ze względów na wątpliwości w bezinteresowną i bez stronniczą ocenę.
Ale nie to jest w tym najważniejsze lecz zapytanie.
Pytanie:
Czy pan Rozmus wykonując w okresie poprzednich dwu lat dwukrotnie usługę szkolenia członków rady, zarządu i księgowej na umowę zlecenia nie naruszył Instrukcji Lustracji w punkcie §4/4 a tym samym czy miał legitymację do jej przeprowadzenia?
Czy Pan Rozmus nie powinien odmówić jej wykonania podając jako usprawiedliwienie odmowy w/w instrukcję lustracji i zaproponować jej wykonanie innemu lustratorowi MZRSM?
Czy prawidłową postawą lustratora jest w kilkanaście dni po lustracji kolejny trzeci raz dokonać szkolenia Rady i Zarządu na umowę zlecenie?
Czy zgłoszenie do ministra budownictwa całego zdarzenia jest drogą właściwą do zgłoszenia tego faktu. Jeśli nie proszę o wskazanie komu z dodatkowymi pismami należy fakty te zgłosić?
Czy pobieranie opłat na lustrację od odrębnych właścicieli jest prawidłowym, czy to nie jest koszt spółdzielni?

4. Informacja.
Każdy właściciel a w naszym przypadku współwłaściciel ma prawo decydowania o ponoszonych kosztach. W jaki sposób poza sądowym wobec braku w/w zebrań - konsultacji i powiadamiania przez zarząd odrębnych właścicieli czy braku udzielania informacji ze strony zarządcy którym jest spółdzielnia ma decydować w obniżeniu kosztów współwłaściciel nie będący członkiem spółdzielni kiedy ta podejmuje decyzje bez konsultacji a nawet odmawia kontroli czy udzielenie szczegółowego rozliczenia
Artykuł 4 ust 4Uosm :
4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.
Wykaz opłat w spółdzielni z kosztem rocznym podanym przez zarząd

materiały biurowe - 1600
środki czystości - 700
znaczki pocztowe - 1500
pozostałe materiały - 400
energia elektryczna - 1800
prowizje bankowe - 2200
drobne roboty konserwacyjne - 400
konserwacje domofonów -250
usługi porządkowe - 11700
usługi prawne - 6000
usługi informatyczne - 800
Usługi pocz-telekom - 1000
usługi kominiarskie - 1850
przeglądy gazowe - 1900
przeglądy inst. elektr. - 500
przeglądy budowlane - 1250
wynagrodzenia - 28080
umowy zlecenia i dzieła - 800
rada diety - 2637
ZUS - 5071
FP+FSG - 730
świadczenia urlopowe - 1050
badania lekarskie + BHP - 150
pozostałe świadczenia -
ubezpieczenia majątkowe - 1800
reprezentacja i reklama - 100
lustracja - 1250
opłaty skarbowe -
pozostałe opłaty -
delegacje -
poza wymienionymi osobno naliczane:
woda i kanalizacja -50800
CO zmienna - 66620
AZART - 3100
wywóz nieczystości - 11060
podatek nieruch. - 1675
wieczyste użytkowanie - 1555
rozliczenie wody ISTA - 2392
fundusz remontowy- 60200
wykup ziemi - 7720
Wszystkie kwoty wyszczególnione to planowane roczne koszty które rozlicza się i egzekwuje od wszystkich zamieszkujących budynek. Moim i drugiego odrębnego właściciela zdaniem tylko opłaty wyszczególnione w punktach 1,2,3,5,6,7,8,9,11,12,13,14,15,16,17,25, i naliczane osobno kwalifikują się jako opłaty i wydatki bezpośrednio związane z eksploatacją a co niektóre z nich potrzebują weryfikacji np 1 -2 i 4 oraz 3 i 12.Wszystkie pozostałe z wyszczególnionych to koszty spółdzielni którymi nie powinni być obciążani współwłaściciele. Są one po prostu daniną wymuszaną na rzecz spółdzielni bez oparcia w prawie gdyż nie są związane z eksploatacją.
W naszej a przypuszczam że w innych spółdzielniach również są opłaty nie związane z eksploatacją budynku np;
poz.4 zarząd i rada odmawiają wyjaśnień i dostępu do faktur więc nie wiemy co obejmują a są pozycje 1 i 2
poz.10 - jak mamy opłacać prawnika który działa na naszą niekorzyść uwidocznioną poprzez działania zarządu czy rady odmawiające rozliczeń poszczególnych składników czy dostępu do informacji o kosztach. Prawnik może być ale nie musi a w tym przypadku porada jest tańsza jak usługa
19; 21 -23 to pozycje które naszym zdaniem nie są niczym nie związane z eksploatacją a co niektóre nie muszą być opłacane w wynagrodzeniach.
pozycja 19 wynagrodzenie dla członków RN (diety)która ma problem z zebraniem się raz w miesiącu,a sa przypadki że nie odbyła zebrań w okresie trzech miesięcy (sześć uchwał w okresie roku w tym 3 związane z WZC) Jako właściciele uważamy że tylko osobista kontrola swoich pieniędzy pozwala na ich prawidłowe wydatki. Poza tym RN nie ma uprawnień od właścicieli na decydowanie za nich o ponoszonych kosztach czy dokonania kontroli w naszym imieniu.
pozycja 26 reprezentacja -zbierane na obsługę WZC(woda soki)- nie będący członkami spółdzielni na WZC nie są zapraszani, będąc w siedzibie nie częstują nas kawą czy wodą więc dlaczego mamy płacić jako współwłaściciele każdemu obecnemu na nim za napój czy ciasteczko lub kawę którą popija zarząd w biurze!
pozycja 27 - jeśli jest ukrywany termin lustracji w obawie przed wyrażeniem przez członków spółdzielni niezadowolenia i nikt z członków spółdzielni poza wąskim kręgiem członków rady i zarządu o niej nie wie, jest niepotrzebną, a dla odrębnych właścicieli wnoszących na jej wykonanie stosowne opłaty jest niczym innym jak niepotrzebnym kosztem i balastem narzuconym przez spółdzielnię przecież to są typowe koszty spółdzielni a my na jakiej podstawie mamy je ponosić?. Lepszym sposobem obrony swoich interesów poprzez wykonanie tej kontroli jest osobiste jej dokonanie w zakresie obejmującym nieruchomość wspólną co byłoby i jest zgodnym z art. 29/3 Uwl a pozostawia w kieszeni każdego właściciela stosowne kwoty.
Następny wykup ziemi - ja mając określony udział zapisany w KW po zapytaniu otrzymuję pisemne oświadczenie spółdzielni że po dokonanym zakupie działek nie będę miał w nich udziału gdyż będą one stanowiły własność spółdzielni. Ja nie zabraniam spółdzielni dokonania zakupu ale na jakiej podstawie mam płacić za coś co nie będzie moim nawet cząstkowym udziałem? Jakie prawo nakazuje jednemu z współwłaścicieli dokonywanie wpłat na rzecz drugiego i tym samym jego bogacenie kosztem drugiego. Jest tutaj naruszony Kodeks cywilny art.207i 22Uwl

Niektóre z nich są moim zdaniem podwójne naliczane oraz zawyżane ale zarząd odmawia jak wspomniałem wyżej dokładnego wykazania kosztów podając tylko ich ogólną kwotę. Dla przykładu podam że wielokrotnie będąc w piwnicy ( znajduje się też siedziba - biuro spółdzielni) w godzinach późno wieczornych odbywały się rozmowy telefoniczne (prywatne) więc i koszty sa powiększone, rada diety - rada spotyka się raz w miesiącu a efektem tej pracy to zawyżane koszty wszystkich robót wykonanych na przełomie 2002/2007 oraz brak nadzoru i kontroli zarządu. Wynagrodzenie prawnika np - po każdej odmowie żądam opinii prawnej - niestety nie otrzymuję nawet pod pismem akceptacji takiego postępowania poprzez złożenie jego podpisu. Moim zdaniem płacę za coś co mnie przynosi tylko straty i nerwy a nie korzyści.
W spółdzielni nie ma regulaminów określających dokładnie jakie są pobierane opłaty które są zależne od spółdzielni i określające w jaki sposób będą naliczane, wydatkowane i rozliczane z członkami, najemcami czy współwłaścicielami.

Pytanie:
Czy w spółdzielni Rada musi uchwalić i zamieścić w odpowiednich regulaminach wszystkie naliczane opłaty zależne od spółdzielni z wskazaniem ich metody naliczenia, poboru, wydatkowania i rozliczenia.? Takie rozwiązanie znalazłem w internecie na stronach spółdzielni w regulaminach a nawet w ich statutach (uchwała i regulamin).
Czy spółdzielnia musi - powinna dokonać powiadomienia i doręczenia tych regulaminów odrębnym właścicielom każdorazowo po dokonaniu zmian?
Kto ponosi koszt ich wydania jeśli ponoszę takie same koszty jak członek spółdzielni a ten otrzymuje je bez ponoszenia opłaty za nie. Zaznaczam że spółdzielnia nie posiada przychodów dodatkowych i pożytków oraz nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej które by uzasadniały wydanie ich członkowi bez opłaty.
W jaki sposób ma spółdzielnia dokonać porozumienia z odrębnymi właścicielami w kwestii ustalania kosztów w nieruchomości. W jaki sposób poza sądowym mamy takie postępowanie wyegzekwować opierając się na Uwl i Usm?
Co zalicza się do wydatków związanych z eksploatacją nieruchomości gdyż jest to pojęcie bardzo szerokie i może być interpretowane że np zakup tel. kom. wartości 1200zł dla prezesa lub zakup do jego prywatnego samochodu paliwa też jest eksploatacją z którą ja się nie zgadzam. Wyżej wymieniłem składniki nie związane z eksploatacją które mogą a nie muszą być pokrywane przez odrębnych właścicieli.
Czy tylko droga sądowa jest rozwiązaniem na dokładne rozliczenie i zmuszenie organów spółdzielni do współdziałania z współwłaścicielami nieruchomości. Jeśli są inne proszę o podanie na jakie podstawy się powołać.
Który artykuł Uosm, KC czy jakiegokolwiek innego przepisu zobowiązuje mnie do dobrowolnych wpłat których efektem będzie moja strata a równocześnie spowoduję moimi wpłatami darowiznę czy powiększenie majątku spółdzielni a tym samym na rzecz każdego członka spółdzielni, tu mam na myśli przytoczony zakup ziemi czy nawet lustracja gdy oświadcza się mi iż nie jestem członkiem więc nie mam prawa do wglądu w te dokumenty ale pobiera się za to stosowne opłaty.

Za udzielenie odpowiedzi na powyższe pytania które powinny spowodować unormowanie stosunków pomiędzy właścicielami a spółdzielnią dziękuje.

Andrzej Leiszner Katowice 01czerwca2007 Dulęby1c/33
40-833 Katowice

Do lustratora Spółdzielni
Pana Henryka Rozmusa


Szanowny Panie Lustratorze w związku z udzieloną mi 12 maja 2007r odmową uzgodnienia spotkania nie mogę zgodzić się, co do Pańskiego stwierdzenia iż może pan rozmawiać tylko z członkiem spółdzielni a odmawia Pan ze względu na to że ja nim nie jestem. Celem spotkania miało być przekazanie moich uwag jak oświadczyłem Panu podczas tego przypadkowego spotkania w biurze spółdzielni.
Brak informacji dla członków spółdzielni o odbywającej się lustracji eliminuje takie rozmowy gdyż lustracja odbywa się po cichu i w tajemnicy. Wiedzą o niej tylko osoby i organy w stosunku do których mogą być wysunięte jakiekolwiek zarzuty a same organy spółdzielni mogą dopuścić się ukrywania sobie niewygodnych dokumentów - tak było prawdopodobnie podczas ostatniej lustracji. Do 30 czerwca 2006 byłem członkiem spółdzielni, a więc w okresie obejmującym lustrację dlatego czuję się uprawnionym do udzielenia lustratorowi informacji.
Ja poczuwam się do obowiązku złożenia takich informacji gdyż uważam że mam nie tylko prawo ale i obowiązek do takiego postępowania, dlatego że ograniczanie przez Zarząd dostępu do dokumentacji w okresie wcześniejszym gdy byłem członkiem spółdzielni jak i obecnie  odmowa do rzetelnego przedstawienia składników kosztów jest naruszeniem prawa.
Obecnie jako odrębny właściciel a jednocześnie współwłaściciel tej nieruchomości w przypadającym mi udziale poprzez Pańską odmowę ogranicza mi Pan możliwość przekazania uwag na sprawy które wchodzą w zakres lustracji spółdzielni która jest równocześnie z mocy ustawy zarządcą części wspólnych gdyż już tworzymy wspólnotę mieszkaniową, a jednocześnie narusza się prawo do ochrony wspólnego majątku na tej drodze. Wydaje mi się że osoba która dokonuje lustracji powinna przyjąć wszelkie uwagi bez względu na to z którego źródła by nie pochodziły i się do nich ustosunkować a jeśli wskazują jakieś uchybienia i naruszenie prawa, podjąć odpowiednie czynności w celu ich likwidacji bo chyba to jest jej celem.
Zwracam się do Pana, ponieważ kolejny raz obecny Zarząd ukrył (nie powiadomił członków spółdzielni) iż w danym okresie odbędzie się lustracja spółdzielni. Poprzedni lustrator Pan Zbigniew Mokrzycki podczas rozmowy na WZC i w czasie przerwy podczas rozmowy indywidualnej ze mną stwierdził, że jego uwagi wynikają z braku wiedzy na tematy związane z konkretnymi zarzutami które przedstawiłem na WZC a jego opinia jest oparta o dokumenty z których czerpał wiadomości. Tym samym zdziwiony był tymi sprawami, a to moim zdaniem świadczyło, że ukryte zostały przez Zarząd i Radę pisma kierowanych do tych organów w sprawach drażliwych. Nie przyjmuję myśli że lustrator widział je ale się do nich nie ustosunkował i udawał zdziwienie.
Ze względu na odmowę spotkania postanowiłem tą drogą przekazać zapytania do Pana oraz uwagi dotyczące pracy Zarządu i Rady Nadzorczej.
Czy wykonując zatem lustrację spółdzielni nie narusza Pan Instrukcji lustracji w § 8/1.5 myślę że ja również mogę być wciągnięty w ten zapis oraz § 4/4 - z mojej wiedzy wynika że dokonał pan kontroli bilansu w latach poprzednich więc na pewno była to praca na umowę o dzieło lub zlecenie, a także prowadził Pan szkolenie członków Rady, Zarządu i księgowej jak wcześniej nam odrębnym właścicielom oświadczył Pan Mikuś.
Poniżej wykazuję uwagi do RN i Zarządu:
Zwracam uwagę że Zarząd przez okres od 2003 roku odmawia wykazania wszystkich kosztów wchodzących w zakres poszczególnych zaliczek i opłat przedstawiając tylko ogólne kwoty dowodem są pisma kierowane do Zarządu jak i Rady z prośbą o interwencję. Ostatnie pismo z września i listopada 2006 a następne z marca, kwietnia i maja br. Jak ma się do tego prawo własnościowe jak i spółdzielcze, ustawy o dostępie do informacji publicznej jak i ochrony praw lokatorów oraz wyrok SA i TK. Tutaj nie będę powoływał się na ogólnie znane wyroki. Zarząd mylnie informował o kosztach przekształcenia w odrębną własność lokalu i naraził mnie na dodatkowy koszt poprzez pisemną informację o warunkach jakie mam spełnić żeby sie ona dokonała. Jako zarządzający odmawia zarząd rozliczenia zaliczek zgodnie z ustawą art.27/1 a także nie potrafi na żądanie przedłożyć dokładnej wysokości mojego indywidualnego wkładu do FR - dowodem pisma kierowane do zarządu z takim żądaniem. Jak długo można domagać się wykonania podstawowego obowiązku przymusowego zarządcy wobec właścicieli. Jak ma się tutaj obowiązek wobec właścicieli do złożenia sprawozdania z zarządu w terminie do końca marca. Gdzie jest jakakolwiek dokumentacja potwierdzająca sprawozdanie z zarządu z akceptacją odrębnych właścicieli?
Zarząd w tym okresie odmawiał dostępu do zawieranych umów i wszystkich dokumentów związanych z wykonanymi robotami. Nie można było stwierdzić czy umowy zawierają jakieś klauzule gwarantujące zabezpieczenia spółdzielni czy wysokości kosztów o których powiadamiani byliśmy dopiero na WZC. Podejście do tego tematu RN to już temat historia. Zainteresowanie się wysuwanymi zastrzeżeniami jest poniżej krytyki czego dowodem pisma w sprawie remontu balkonów czy inne sprawy wcześniej sygnalizowane jak i aktualnie obecna sprawa remontu dachu. W tak ważnej sprawie jak zawyżone koszty RN zamiast wykazać zainteresowanie i natychmiast podjąć stosowne działania, zakazała Zarządowi dokonania kontroli (w okresie wcześniejszym również wystąpił podobny przypadek czego dowodem jest pismo rady). Po naszym piśmie potrzebowała miesiąca na wyrażenie zgody do wspólnych oględzin odmawiając spisania wspólnych uwag dotyczących stwierdzonych zastrzeżeń - stąd nasze pismo z 18 maja br, a obecnie jak widać z działania robi wszystko żeby przeciągnąć sprawę na jak najpóźniejszy termin moim zdaniem obydwa organy chcą przeczekać termin lustracji i WZC, a może oczekują na rozpłyniecie się całej sprawy(moim zdaniem ta jak również inne sprawy powinny być przez Radę zgłoszone do organów ścigania). Przecież od zasygnalizowania nieprawidłowości minęło już siedem tygodni a efekty w stadium początkowym a nawet podjęta została próba zamaskowania co niektórych źle wykonanych prac - tym bardziej że winni są podpisani na protokole odbioru!.
Brak ofert innych wykonawców powoduje że kosztorysy za roboty są zawyżane a koszty wielokrotnie przekraczają ceny jednostkowe ofert internetowych i nie tylko. Najświeższym tego przykładem jest remont dachu który moim zdaniem tylko w materiałach został zawyżony ponad 30% ( nie zagłębiam się w dalsze rozliczanie robocizny która jest automatycznie mniejszym kosztem) a szczegóły podane są w piśmie do RN z dnia 18 maja 2007. Jest to efekt braku ogłoszeń w prasie i przyjętego sposobu naboru wykonawcy oraz należytego nadzoru Rady nad poczynaniami Zarządu (wcześniej monitowałem że jest złym sposobem) którego Zarząd wybierał w tym okresie. W minionym okresie nigdy nie było czynnika społecznego wybranego z członków spółdzielni w gronie osób dokonujących wyboru wykonawcy nie wspomnę już o powiadomieniu odrębnych właścicieli a wręcz przeciwnie wprowadzano nas w błąd udzielając złych informacji. Przecież my już z mocy prawa tworzymy wspólnotę - więc jako współwłaściciele mamy prawo wiedzieć o wszystkim a tym bardziej kiedy w grę wchodzą koszty sięgające prawie dwurocznego FR. Jak widać z wykonywanych wcześniej robót był to w większości robót jeden i ten sam wykonawca (tutaj nie będę już wspominał o koligacjach i w tym samym czasie przez tę firmę wykonywanych robotach w lokalach prywatnych, bo to temat dla innych organów), na dodatek był on inspektorem nadzoru dla samego siebie gdyż spółdzielnia nie zatrudniła niezależnego od wykonawcy inspektora nadzoru nie posiadając w swoim gronie żadnego z odpowiednimi uprawnieniami. Trzeba tutaj wspomnieć także o tym że roboty wykonane w tym okresie nie były zgłaszane do nadzoru budowlanego i bez odpowiednich zezwoleń wynikających z Prawa Budowlanego art. 28-30. Taki sposób wyboru a następnie kontrola powinna być poddana szczególnej kontroli gdyż jakość wykonania i koszty nie były poddane żadnej kontroli a efektem tego dodatkowe koszty po dokonanej interwencji. Praktycznie poza remontem dachu w każdej robocie na budynku nie było inspektora nadzoru (w tym przypadku akurat zrobił dobrą robotę dla wykonawcy, a jego przeglądy roczne są na takim samym poziomie jak aktualny nadzór nad wykonawstwem dachu - ja nawet twierdzę że odbywają się za biurkiem) stąd niska jakoś wykonania i zawyżone koszta. Tutaj podam za przykład remont balkonów, położenie glazury czy malowanie klatek schodowych nie wyłączając innych a najlepszym przykładem drzwi osadzone poniżej poziomu chodnika i zewnętrzna glazura położona bez warstwy izolacji cieplnej. Przeglądając cenniki i pytając w firmach o koszty za poszczególne roboty wiem że mogły one być dużo mniejsze. Pozostaje zapytanie jak odbywały się poprzednie odbiory robót jeżeli obecnie dach pokazał całość w pełnej krasie?
Wypadało by się dokładniej przyjrzeć podjętej próbie nabycia dla spółdzielni terenu parkingu z garażami. Moim zdaniem była to próba obciążenia wszystkich członków spółdzielni nikomu niepotrzebnym balastem. Przepraszam bo tu należałoby nadmienić że interes był po stronie kilku członków - zarządu i rady którzy mają na tym terenie garaże a nawet co niektórzy są członkami założonego stowarzyszenia użytkowników garaży lub podobnej nazwy. Teren ten jest od naszych działek oddalony o 300/400m więc jaki w tym interes poza wymienionymi kilkoro osobami miała mieć spółdzielnia? W tym miejscu należałoby jeszcze wspomnieć że planowane nabycie dodatkowych działek i odwodnienie terenu (następstwo wymiany drzwi wejściowych) jest także nieprzemyślaną decyzją gdyż wymagać będzie dodatkowych zezwoleń jak i zwiększonymi kosztami. Rozmawiałem z specjalistami i twierdzą że odwodnienie można wykonać w granicy naszych działek bez tych dodatkowych kosztów po prostu trzeba jasno określić co się chce uzyskać i wskazać w jakich granicach!
Obciążało się wykonywane roboty z innych składników a dopiero interwencje powodowały zmiany w sposobie rozliczeń i podejmowanie uchwał o pożyczkach wewnętrznych. Występował i prawdopodobnie nadal występuje brak regulaminów normujących zakres -cel zbierania i wydatkowania odpowiednich kwot na te składniki opłat które nie są bezpośrednio związane z eksploatacją a które wynikają z faktur obciążeniowych jak np za wodę czy CO. W wielu przypadkach dokonywały i dopasowywały obydwa organy zmiany regulaminów dopiero gdy występowało się o zwrot (za wodę) lub coś nie pasowało aktualnym członkom Rady(regulamin porządku) bez jakichkolwiek konsultacji czy dyskusji z pozostałymi członkami spółdzielni. Stwierdzić to można po datach pism i następnie dokonywanych zmianach.
Za wymiany szyb obciążał zarząd wszystkich lokatorów pokrywając koszty z FR znając sprawcę powinien obciążyć go zgodnie z regulaminem porządku domowego (w jednym przypadku akurat dotyczyło to członka rady). W tym zakresie monitowałem pismami ale ze strony Rady nie otrzymałem odpowiedzi lub były one wykrętne a ze strony Zarządu podano fałszywe informacje tak w pismach jak i na WZC
Przechowywanie dokumentacji - prawdopodobnie wykasowano z komputera sposób naliczania opłat czynszowych za poprzednie lata. Dowodem może być odmowa ich sporządzenia w celu przedstawienia do sądu, jak ma się takie postępowanie do obowiązku przechowywania danych.
Na zakończenie miałbym do Pana prośbę o zdementowanie krążącej wcześniej pogłoski, ponieważ w okresie poprzedniej R.N. jeden z jej członków lub Zarządu rozpuścił wiadomość że zlecając Panu dokonanie lustracji i badania bilansu w 2001 roku w kosztach zostały ujęte Pańskie noclegi i przyjęcia w hotelu. Ten temat był nawet poruszany na WZC po ostatniej lustracji gdy podawano i chełpiono się różnicą w kosztach lustracji, jednakże do protokołu nie zostało nic zapisane zresztą jak wiele niewygodnych dla obydwu organów spółdzielni zdarzeń i wypowiedzi na WZC.
Nie liczę na Pańską odpowiedź na to pismo ze względu na oświadczenie po ostatnim przypadkowym spotkaniu z dnia 12 maja br. jednakże gdyby jakakolwiek nadeszła to będę bardzo usatysfakcjonowany.
Powrót do góry
leiszner50
okiełznany




Dołączył: 09 Sie 2007
Posty: 26

PostWysłany: Nie Lut 24, 2008 21:58:04    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Andrzej Leiszner Katowice. 18 maja 2007
Sojka Kazimierz
w miejscu

Rada Nadzorcza Górniczej Spółdzielni
Mieszkaniowej przy KWK ,,Kleofas"
w Katowicach ul. Dulęby 1


W związku z odbytym spotkaniem w dniu 17maja 2007 członków Zarządu i Rady Nadzorczej z odrębnymi właścicielami zgodnie z pismem z dnia 10.05.2007 dotyczącym udostępnienia oględzin dachu po wykonanym remoncie wyrażamy satysfakcję z uwzględnienia naszego wniosku i zainteresowania RN naszymi uwagami. Uważamy, że uzgodniono:
udostępnia się wejście na dach odrębnym właścicielom w obecności przedstawiciela RN i Zarządu po podpisaniu oświadczeń że wchodzą na własne ryzyko co wykonano.
dokona się oględzin wykonanych robót remontowych w obecności członka RN i Zarządu
zaproponowaliśmy, że zostanie spisany protokół oględzin.
w trakcie oględzin zewnętrznych stwierdzono że w kosztorysie ujęto wykonanie robót poniżej wymienionych co do których naszym zdaniem wnosimy uzasadnione zastrzeżenia i okazaliśmy je członkowi RN i Zarządu. Wymieniamy je według numeracji w kosztorysie ofertowym.
poz.1 rozbiórka pokrycia z papy na dachach drewnianych - my twierdzimy że dach nie jest drewniany i nie był pokryty papą, tym samym nie mogła być ona usuwana ponieważ poprzedni remont dachu wykonany był w technologii pomijającej zastosowanie papy.
poz. 4 rozbiórka murów ogniowych - twierdzimy że do powierzchni całkowitej dołożono powierzchnię boczną ogniomurów, zawyżyło to koszty ogólne w pozostałych pozycjach dotyczących tego punktu. Zwracamy uwagę na ujęty w kosztorysie wymiar 37x0,55+11,4x0,9 który zasadniczo wpływa na ogólną powierzchnię ogniomurów. Kwestionujemy również ilość wymienionej blachy a wręcz twierdzimy że została ona wymieniona częściowo i to tylko na dylatacjach. Jednocześnie liczymy na to że do czasu stwierdzenia ile blach zostało wymienionych, RN zakaże podejmowania jakichkolwiek prac związanych z zamalowaniem a tym samym z utrudnieniem dojścia do prawdy poprzez dopuszczenie do malowania i ukrycia widocznych do stwierdzenia faktów.
poz. 12 uzupełnienie rur wentylacyjnych o długości 2m - stwierdzono wykonanie nasadek o długości ~ 20cm oraz częściowe wykonanie nasadek z PCV. W kosztorysie ujęto 27 szt wykonano 24szt/klatkę. Ponadto zwracamy uwagę, że zastosowana pianka powinna być pokryta zaprawą lub klejem ponieważ ,,wietrzeje".
poz. 13 wykucie z muru kratek wentylacyjnych, drzwiczek - twierdzimy że na kominach nie było takich elementów jak kratki i drzwiczki
poz. 15 rury wentylacyjne H - stwierdzono wymianę 2szt z 10. Tylko jedna została pomalowana, jedna jest rozerwana a na pozostałych spod starej farby są widoczne ślady rdzy a na łączeniach pęknięcia - ogólnie 8 niewymienionych.
poz. 16 krycie dachu papą DKD na podłoże betonowe - Stwierdzamy że dach nie jest pokryty papą DKD jak również nie jest wykonane w tej technologi pokrycie całego dachu. Koszt zastosowanej papy to kwota maksymalnie16,50 zł. Związany z tym koszt 1m jest o ~24zł za wysoki w stosunku do cen w hurtowniach. Sprawdziliśmy że przy większym zamówieniu można uzyskać rabat. Technologia DKD stosowana jest na dachy wymagające stałej wentylacji np dach o konstrukcji stalowej. Zwracamy uwagę, że pkt 1 mówi o dachu drewnianym pkt 16 okryciu dachu na podłożu betonowym.
poz.18 malowanie ochronne dwukrotne - stwierdzamy że nie wszystkie elementy z blachy zostały pomalowane a powierzchnie zostały pomalowane jednokrotnie tylko od góry (zaznaczamy że nie wszystkie). Po niedomalowanych zakładach widać że jest to stare pokrycie które ujęto jako wymienione. Liczymy na to że malowanie blach na ogniomurach nastąpi dopiero po 100% stwierdzeniu ile zostało wymienionych i związaną z tym korektą kosztów.
poz. 20 i 21 wywóz gruzu i utylizacja papy - twierdzimy że jest zawyżona ilość gruzu oraz nie było utylizacji papy ponieważ nie było jej na dachu. Poza tym brak potwierdzenia z wysypiska o złożeniu do utylizacji tych materiałów.
Nasze uwagi i zastrzeżenia oparte są na kosztorysie ofertowym który był podstawą do wyceny kosztu remontu jednej klatki. Uważamy, że kosztorys ten był podstawą do wystawienia faktury za wykonany remont, co ma odzwierciedlenie w przedstawionej analizie Funduszu Remontowego za 2006r. Inspektor Nadzoru zaakceptował kosztorys ofertowy z uzasadnieniem rozliczenia robót które nastąpi na podstawie kosztorysu po wykonawczego.
Naszym zdaniem nie wykonano rzetelnie w wyżej wymienionych punktach pozycji kosztorysowych które w zasadniczy sposób wpłynęły na ogólny koszt wykonania remontu dachu.
Poświęciliśmy swój czas ponieważ jako odrębni właściciele i współwłaściciele nieruchomości poczuwamy się do pilnowania swoich interesów które wyrażają się ponoszeniem racjonalnie najmniejszych kosztów, które również przeniosą się na wszystkich członków spółdzielni. Mamy nadzieję, że w tym konkretnym przypadku RN obdarzona zaufaniem pomoże nam w załatwieniu przedstawionych wniosków dla wspólnego dobra. Na zakończenie przedstawiamy zdjęcia które podsumowują remont dachu i brak chociażby wizualnej kontroli ze strony podpisujących protokół odbioru.
Załącznik - płyta CD
Powrót do góry
leiszner50
okiełznany




Dołączył: 09 Sie 2007
Posty: 26

PostWysłany: Nie Lut 24, 2008 22:03:09    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Andrzej Leiszner Katowice 21 czerwca 2007
ul. Dulęby 1c/33
40-833 Katowice



Prokuratura Rejonowa
w Katowicach


ZGŁOSZENIE O DZIAŁANIU ZARZĄDU i RADY NADZORCZEJ GÓRNICZEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ PRZY KWK ,,KLEOFAS” W KATOWICACH ul. DULĘBY 1 ORAZ INSPEKTORA NADZORU WYKONUJĄCEGO NADZÓR NAD REMONTEM DACHU NA SZKODĘ CZŁONKÓW SPÓŁDZIELNI I ODRĘBNYCH WŁAŚCICIELI NIERUCHOMOŚCI.

Jako współwłaściciel nieruchomości - odrębny właściciel już nie będący członkiem spółdzielni oraz jako osoba poszkodowana z tytułu ponoszonych większych kosztów remontowych, w związku z brakiem odpowiedzi ze strony Rady Nadzorczej na sygnalizowane nieprawidłowości w wykonawstwie remontu dachu oraz zawyżonym kosztem, zgłaszam o działalności na szkodę odrębnych właścicieli a także członków spółdzielni jej Zarządu, inspektora nadzoru wykonującego przeglądy roczne i nadzór nad wykonawstwem remontu dachu, a także braku kontroli Zarządu ze strony Rady Nadzorczej.
Poniżej pozwolę sobie na wyszczególnienie stawianych zarzutów w nieprawidłowym działaniu zarządu, które poprzez naruszanie prawa działają na niekorzyść wszystkich członków spółdzielni a jednocześnie spowodowały nieuzasadnione powiększanie kosztów remontów i modernizacji.

1. W okresie październik - listopad 2006 roku został wykonany remont dachu w budynku spółdzielni przy ulicy Dulęby 1 w Katowicach. W miesiącu wrześniu 2006 odmówiono mi informacji na temat wykonawcy a w październiku wglądu do umowy i kosztorysu ofertowego. Wykonawca wybrany został przez radę i zarząd bez powołania komisji czy innych procedur. Obecnie w marcu 2007 Zarząd podaje że całkowity koszt remontu dachu wynosi 94875zł razem z płacą dla inspektora nadzoru. Trzeciego kwietnia 2007 na żądanie okazano mi do wglądu kosztorysy na kwotę ponad 19000zł oraz przyjęty jako po wykonawczy na kwotę 17500zł, obejmujący remont jednej klatki - brak kosztorysu po wykonawczego końcowego i jakichkolwiek protokołów i zapisów dodatkowych wskazujących na braki w wykonawstwie,przełożenie jakichkolwiek prac na określony termin czy uzasadniających dokonane zmiany w zastosowanych materiałach. Na żądanie współwłaścicieli nieruchomości (odrębnych właścicieli) w kwietniu br do dokonania oględzin dachu została udzielona odmowa ze strony obydwu organów spółdzielni. Na pisemne żądanie pilnego spotkania z Radą Nadzorczą celem kontroli wykonanychrobót w sygnalizowanej sprawie zawyżonego kosztu remontu tak Zarząd jak i Rada Nadzorcza potrzebował miesiąc na powiadomienie że może dojść do spotkania bez propozycji terminu w celu omówienia warunków kontroli. Tym samym obydwa organy spółdzielni a Rada Nadzorcza szczególnie wykazuje całkowite ignorowanie wynikłego problemu i sposobu jego rozwiązania próbując przedłużać w nieskończoność ten stan. Po naszym zainteresowaniu się wykonawstwem remontu dachu rozpoczęto dodatkowe roboty przy kominach które nie są ujęte w doręczonym mi kosztorysie oraz obecnie zamalowano wszystkie blachy które uwidaczniały powłokę lakierniczą z lat poprzednich.
W kosztorysie ujęto pozycje które nie zostały wykonane i tak:
a. usunięcie pokrycia papy z dachu drewnianego - dach jest betonowy więc skąd ta pozycja w kosztorysie - pozostaje pytanie co robił w tym czasie inspektor nadzoru oraz znajomość obiektu przez obydwa organy spółdzielni. Na dachu nie było papy tylko pokryty był specjalnym środkiem który nie był zrywany a obecne pokrycie nałożone na tę powłokę bez jej usuwania. Ujęto również w koszty wywóz i utylizację papy której nie było na wysypisko.
b. wyszczególnia się że wymieniono 27sztuk 2metrowych rur wentylacyjnych na jednej klatce a wykonano 24 nasadki o długości ~ 20cm w tym część rur jest z PCV. Ponadto prezes podczas oględzin dachu stwierdził że o tym wiedział więc dlaczego dopuścił do zapłaty za niewykonane roboty jak również za materiał który nie został wymieniony? Dlaczego nie została zapisana notatka a w protokole odbioru stwierdzono że ,,bez zastrzeżeń i uwag"
c. wyszczególnia się że zastosowana będzie papa termozgrzewalna DKD której wartość materiałowa wynosi 40,59zł/m2. Zastosowano zwykłą o wartości maksymalnie 16,50zł( cena z kwietnia br) a na pewno nie jest to papa typu DKD (specjalna technologia) ani pokrycie dach nie zostało wykonane w tej technologii. Mało tego dowiedziałem się że ze względu na zwiększone koszty produkcji jest stosowana na specyficzne pokrycia dachowe wymagające stałej wentylacji. Z uzyskanych informacji w hurtowniach wynika że tak drogiej papy nie ma na naszym rynku chyba że jest ona liczona jako rolka. W naszym przypadku była by to cena 8zł/ co byłoby możliwe przy mniejszej cenie jednostkowej i ze względu na duży hurtowy zakup.
d. zawyżono koszty materiałów na wykonanie klap wejściowych kominiarskich tzn drewna i blachy ocynkowanej.
e. ujęto wymianę rur wentylacyjnych ,,H" na zapłacone 10 wymieniono dwa, z ośmiu nie wymienionych a zapłaconych z których jedno H jest rozerwane (klatka A). Nie zauważyły tego stanu lub nie chciały zauważyć osoby które przeprowadzały odbiór wykonanych robót. Na protokole odbioru nie zapisano żadnej notatki o tym stanie.
f. do kosztorysu ujęto wykucie kratek wentylacyjnych i drzwiczek na kominach jak również zamurowanie otworów bocznych których nie było wcale. Kominy wyglądały przed remontem tak samo jak obecnie co jest do sprawdzenia w dokumentacji.
g. ujęto wymianę blach i dwukrotne malowanie na ogniomurach w całości. Moim zdaniem dokonano tylko częściowej wymiany (jednostkowe sztuki)na dylatacjach. Do powierzchni całkowitej ogniomurów a tym samym powierzchni wymienionych blach zaliczono powierzchnie boczne pomiędzy dachem a górną powierzchnią ogniomurów. Wykonano tylko demontaż i ponowny montaż tych samych górnych (bocznych nigdy nie było) blach ze względu na pokrycie papą bocznych ścian ogniomurów. O tym że nie dokonano wymiany blach świadczą niedomalowane końcówki po zakładach widoczne na zdjęciach oraz boczne powierzchnie pomalowane w roku 2003/2004. Cały ogniomur pokryty został nową blachą podczas robót dociepleniowych wykonanych w 2000 roku więc były nowe nie wymagające wymiany. Przy prawidłowej okresowej konserwacji takie oblachowanie wystarczy na co najmniej 20lat.
Zachodzi pytanie jak przebiegał nadzór nad wykonawstwem tak Zarządu jak i inspektora nadzoru a następnie odbiór wykonanych robót w którym powinien uczestniczyć i prawdopodobnie uczestniczył członek RN. W protokole odbioru zapisano że uwag nie stwierdzono pomimo tego, że prezes podczas przeglądu robót na dachu oświadczył że o co niektórych uchybieniach wiedział. Zawyżone koszty materiałów a także ich podmiana na inne w znaczącym stopniu podniosły koszt wykonania pokrycia dachowego - moim zdaniem około 35% tylko za materiały których nie zastosowano a z kosztów ogólnych dodatkowo powinno się odliczyć także robociznę gdyż inny jest koszt zamontowania np. 20cm rury a inny 2m rury itd.
Uważam że zachodzi podejrzenie że doszło w tym przypadku do porozumienia stron zwane po prostu łapówkarstwem na poziomie wykonawca - inspektor nadzoru - zarząd. Podejrzenie to oparte jest na oświadczeniu prezesa że wiedział o problemie z wymianą rur, montażem ,,H" ale tego nie wpisał do protokołu odbioru i zapłacił całą kwotę z kosztorysu. Jako zlecający powinien zapoznać się z oferta a następnie sprawdzić na jakich materiałach robota będzie wykonywana gdyż różnica cenowa pomiędzy np papą DKD czy SBS(odpowiednik DKD) jest zasadnicza.
2. W okresie wcześniejszym również doszło do naruszania prawa. Z całą świadomością zarząd nie wykonał przeglądów rocznych w roku 2002 naruszając tym samym art 62 Prawa Budowlanego. Wykonywane przeglądy budowlane - roczne w tym okresie moim zdanie odbywały się przy biurku bo jeżeli dokonujący przeglądu inspektor (ta sama osoba) nie zauważa w okresie kolejnych trzech lat wyrastającego drzewa na balkonie to to o tym świadczy.
3. W okresie od jesieni 2002 roku do 2005 roku prawie wszystkie prace remontowe i konserwacyjne w budynku zlecane przez zarząd wykonywał jeden wykonawca bez uprzedniego przeprowadzenia jakichkolwiek procedur przetargowych czy innych, np. powołanie komisji przetargowej lub ofertowej czy ogłoszeń na klatkach w budynku czy w prasie, które by pozwoliły na wybór i porównanie ofert oraz jakikolwiek nadzór nad przebiegiem wyboru oferty pozostałych członków spółdzielni. Ponadto odmawiano w trakcie wykonywanych prac wglądu do dokumentacji.
4. Wszystkie prace wykonane w budynku od 2002 -2006 roku były prowadzone bez procedur zgodnych z prawem budowlanym takich jak zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na ich wykonanie jak również nie zatrudniono niezależnego inspektora nadzoru tym samym wykonawca był dla siebie samego kontrolującym jakość robót co w istotny sposób naruszało interes spółdzielni.
5. Remontu konstrukcji balkonów dokonano w kosztach zawyżonych i niezgodnie z dokumentacją.
To samo dotyczy remontu klatek schodowych które wykonano w kosztach wyższychniż oferty ogólnie dostępne poprzez internet.
Remont i wymiana drzwi wejściowych do klatek to kolejne nadużycie gdyż położenie glazury zgodnie z przedstawionymi kosztami wynosiło ~230zł/m2 Zabudowano nowe drzwi o większych wymiarach niż poprzednie przez co osadzono je poniżej poziomu chodnika co jest w chwili obecnej powodem zastoju wody i utrudnia dojście do klatek podczas większych opadów.
6. Sprawdzenia bilansu za rok 2002 dokonała firma, która prowadziła lub nadal prowadzi księgowość z działalności małżonki prezesa spółdzielni. Nie wykonano badania i sprawdzenia bilansu za lata 2003-2004. W 2006 bilans za rok 2005 sprawdzała osoba która obecnie dokonuje lustracji spółdzielni co jest naruszeniem instrukcji lustracji w §4/4.
7. W 2004 roku na przełomie wrzesień październik dokonano nielegalnego wycięcia bez zgłoszenia i uzyskania zgody na wycięcie siedemnastoletniego modrzewia.
8. Dokonano remontu na koszt spółdzielni oświetlenia zewnętrznego będącego nie na naszym terenie i stanie majątkowym spółdzielni. Zarząd świadomie dokonuje kradzieży energii elektrycznej za której zużycie ponosi koszt ZEC lub wspólnota mieszkaniowa nijak niezwiązana z spółdzielnią. Pomimo zasygnalizowania tego zarząd nie podjął żadnych czynności w kierunku zlikwidowania tego stanu. Obawiam się, że może to zaowocować w okresie przyszłym niepotrzebnymi kosztami sądowymi i dodatkowym obciążeniem członków spółdzielni.

Czy w interesie wszystkich członków spółdzielni jest to żeby był jeden wykonawca robót, kiedy nie ma możliwości porównania innych ofert? Nadmieniam tutaj że od 2002 do czerwca 2005 wykonawcą wszystkich robót związanych z remontami i konserwacją budynku jest firma ,,Danił”. Uważam że w tym okresie zachwiany został obiektywizm w ocenie czy kosztorysy i jakość wykonanych robót ze względu na brak zatrudnionego przez spółdzielnię niezależnego a solidnego inspektora nadzoru są dla spółdzielni korzystne.
Wobec braku reakcji na moje wcześniejsze informacje, ostrzeżenia i uwagi wnoszone do Rady Nadzorczej poprzedniej i obecnej kadencji Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej przy KWK ,,Kleofas” w Katowicach na temat prowadzonego przez Zarząd sposobu zarządzania spółdzielnią i przekraczania prawa a także działania na niekorzyść wszystkich członków spółdzielni jak i odrębnych właścicieli wnoszę o podjęcie stosownych działań w zakresie doprowadzenia do działania tak Zarządu jak i Rady Nadzorczej zgodnego z obowiązującym prawem.

Uzasadnienie mojego pisma:
W 2002 roku Zarząd nie dokonał obowiązkowego rocznego przeglądu budowlanego, kominiarskiego i gazowego jednocześnie nie zapomniał o naliczaniu na ten cel odpowiednich opłat. Fakt ten jest odnotowany w protokole po lustracyjnym za okres 2001-2003. W szybkim tempie wykonano je po moim piśmie interwencyjnym oraz żądaniem zwrotu wniesionych na ten cel zaliczek w styczniu 2003. Wykonane roczne przeglądy budowlane w grudniu 2003 i 2004 roku moim zdaniem wykonuje osoba, która wypełnia i podpisuje protokół bez wykonania oględzin zewnętrznych obiektu. Świadczy o tym to, że w okresie trzech lat wyrastająca na balkonie w klatce 1b trzecie piętro samosiejka prawdopodobnie klonu była podczas dokonywania oględzin niezauważalna. W marcu 2006r prawdopodobnie przez lokatora zajmującego ten lokal została ona złamana, lecz obecnie ponownie rozpoczęła się rozrastać. To może świadczyć tylko o tym, że system korzeniowy jest już dobrze zakotwiczony w podłożu. O ile kontrola obiektu, którą przeprowadziła inspektor Pani Górnik wraz z osobą towarzyszącą także z uprawnieniami w okresie wcześniejszym była widoczna gdyż obeszła cały obiekt łącznie z dachem i piwnicami to w przeciwieństwie do niej w okresie późniejszym osoba wykonująca ten przegląd nie była na obiekcie widoczna poza przeglądem pięcioletnim - efekt przeprowadzonych oględzin budynku jest widoczny na zdjęciu(CD). Zaznaczam że zarząd dwukrotnie odmówił mi wglądu do książki obiektu budowlanego .
Od drugiej połowy 2002 roku po zmianach w składzie Rady Nadzorczej wszystkie prace remontowo – konserwacyjne w budynku moim zdaniem ponad 90 % wykonywała firma ,,Danił”. Zarząd w całym w/w okresie nie dokonał jakiegokolwiek zgłoszenia oferty na wykonanie poszczególnych robót remontowo – konserwacyjnych tak w prasie jak i w odpowiednich urzędach. Cała procedura odbyła się w składzie zamkniętym wśród członków Zarządu i Rady bez osoby neutralnej spośród członków spółdzielni. Moim i nie tylko moim zdaniem brak ofert od innych potencjalnych wykonawców jest niczym innym jak omijaniem obowiązującego prawa. Dwukrotnie ze strony Prezesa Zarządu na moje żądanie okazania ofert i kosztorysów innych wykonawców spotkała mnie odmowa ich okazania tłumaczona tym, że nie mam do tego prawa a moje prawa członka spółdzielni określa Statut natomiast Ustawa o dostępie do informacji tych spraw nie dotyczy.
Na wszystkie roboty wykonane w budynku przez wykonawców zarząd nie dopełnił podstawowych obowiązków związanych z Prawem Budowlanym tzn. zgłoszenia, uzyskania pozwolenia czy pozyskania niezależnego inspektora nadzoru budowlanego. Jeden raz zdarzyło się to po mojej interwencji w 2003 roku, kiedy zgłosiłem sprawę do Nadzoru Budowlanego o interwencję. Świadczyć to może tylko o tym, że zarząd pomimo ostrzeżenia dba o interes wykonawcy a nie spółdzielni, bo jak wykonawca może dokonywać kontroli samego siebie? Moim zdaniem koszty robót są zawyżane jak np. koszt malowania klatek średnio wyniósł 9,70zł/m2 - oferty internetowe do 7zł z możliwością negocjacji, wymiany okien koszt zawyżony w porównaniu do innych firm, oraz koszt położenia glazury m2/231zł a jakość wykonanych robót też nie jest najwyższa ( np. Glazura po okresie zimowym z powodu braku izolacji odpada i wymaga ponownego remontu) a poprzez brak solidnego inspektora nadzoru występuje rażący brak kontroli nad prawidłowością sporządzanych kosztorysów i jakości wykonanych robót.
Wykonany w 2003 roku remont balkonów został wykonany w zawyżonych kosztach. Kosztorys inwestorski naprawy i remontu (54000zł) wykonany w pracowni architekta po wniesionej reklamacji ze wzgl. na zawyżone ilości materiałów wykazywał koszt robocizny i materiałów na sumę około 38000zł.W tym miało być poddanych naprawie 40 słupów nośnych konstrukcji. Po uzyskaniu zgody architekta na odstąpienie od remontu 20 słupów leżących przy ocieplonej fasadzie budynku koszt ten powinien być niższy przynajmniej o koszty na remont tych 20 słupów. Projekt narzucał technologię jego naprawy poprzez doprowadzenie do stanu pierwotnego profilu konstrukcji a następnie wzmocnienie przez zespawanie okładzin z blachy. Konstrukcje nie zostały doprowadzone do stanu pierwotnego a świadczy o tym występująca różnica w wymiarach zewnętrznych widoczna gołym okiem dochodząca do 3/4 cm(balkon lokalu nr.22). Pomimo tego, że wykonano połowę roboty i nie doprowadzono profili do stanu poprzedniego, co powinno owocować zmniejszeniem kosztów, koszt całkowity remontu podany przez zarząd na WZC wyniósł w 2003 roku 33705zł oraz w 2004 8705 czyli razem przekroczył kosztorys inwestorski obejmujący naprawę 40 słupów. Dopiero po moich pismach a następnie interwencji Nadzoru Budowlanego zaprowadzono dokumentacje prowadzonych robót, które wcześniej prowadzone były na dziko (bez stosownych zgłoszeń i kontroli).
W 2003 roku sprawdzenie bilansu za rok 2002 wykonała firma, która prowadziła a może nadal prowadzi księgowość małżonki prezesa w latach późniejszych odstąpiono od kontroli. Wcześniej, bo w lipcu 2001 prezes Mikuś zaproponował tę osobę do prowadzenia księgowości spółdzielni. Tym samym ukazuje się, że ze strony Rady w tym okresie nie było odpowiedniej kontroli a zlecenia sprawdzenia dokonał zarząd a nie rada. Za okres 2002 - 2004 nie wykonano obowiązkowego sprawdzenia bilansu przez osoby uprawnione pomimo wykazywanych strat.
Wielokrotne wybicia szyb w drzwiach wejściowych do budynku pokrywane były z funduszu remontowego a regulamin porządku jednoznacznie określa, kto powinien pokryć koszty wymiany. Nawet w sytuacji, gdy interweniowała policja i straż pożarna wyłamując drzwi w mieszkaniu sprawcy w klatce 1a, co świadczy o tym, że byli znani ( pobicie z uszkodzeniem ciała ostrym narzędziem) zarząd ze względna to, że był to syn członka rady nadzorczej pokrył koszta z F.R. mnie udzielono tak ustnej jak i pisemnej odpowiedzi, że koszty pokrywają sprawcy, którzy są znani, czego dowodem jest dołączone pismo. Jednakże w tym przypadku odstąpiono od obciążenia kosztem sprawcę a obciążono wszystkich. Ze względu na brak zapisu dodatkowego wpływu między innymi za wybite szyby a ujęcie na wykazie doręczonym każdemu członkowi spółdzielni tylko kosztów na WZC w czerwcu 2005r prosiłem o wyjaśnienia. Niestety prezes nie potrafił takiego udzielić. W lipcu postawiłem moje zapytanie księgowej, która nie potrafiła udzielić na zadane wątpliwości odpowiedzi i wskazać, że dokonano odpowiednich zapisów. Po moim piśmie do rady w lipcu do chwili obecnej pomimo upływu czasu również nie mam odpowiedzi na zadane pytania.
Jesienią w 2004 roku zarząd siłami własnymi wyciął szesnastoletniego modrzewia oraz dokonał obcięcia wszystkich pozostałych drzew na nieruchomości spółdzielni i działce przyległej bez uzyskania stosownego pozwolenia.Do pisma dołączam:
CD z nagraną rozmowa podczas przeglądu dachu i wykonanymi zdjęciami
zdjęcie pozostałego korzenia ściętego drzewa
ksero pisma do Urzędu Miasta Wydział Urbanistyki,Architektury i Budownictwa w Katowicach
ksero pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego
ksero pisma do RN z dnia28.04.2003 w sprawie balkonów
ksero pisma do lustratora spółdzielni
ksero pisma do RN z 18.maja 2007 w sprawie spisania usterek na dachu
Ksero kosztorysu
ksero wniosku o obejrzenie dachu
ksero pisma do RN w sprawie interwencji o wybite szyby
Powrót do góry
leiszner50
okiełznany




Dołączył: 09 Sie 2007
Posty: 26

PostWysłany: Nie Lut 24, 2008 22:22:35    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Andrzej Leiszner Katowice dnia .13.02.2008
ul. Dulęby 1c/33
40-833 Katowice

Prokurator Okręgowy w Katowicach
za pośrednictwem
Prokuratora Prokuratury Rejonowej
Katowice Centrum-Zachód w Katowicach

Sygnatura akt RSD254/07
Zażalenie

na postanowienie o umorzeniu postępowania przygotowawczego, sygnatura akt RSD254/07 z dnia 30.01.2008 roku, wydane przez Prokuratora Prokuratury Rejonowej Zachód - Centrum w Katowicach, a doręczone wnoszącemu zażalenie w dniu. 08.02.2008 roku.
Na podstawie art. 306 § 1 i 2 Kodeksu postępowania karnego(kpk) oraz art. 425 § 11 i 2 kpk zaskarżam wyżej wymienione postanowienie w całości.
Uzasadnienie:
I
Stwierdzono w protokole odbioru że roboty wykonano zgodne z technologią wg polskiej normy i umowy wykonawstwa. Stwierdziłem że stan faktyczny odbiega od rzeczywistości ponieważ:
- prace nie zostały wykonane w technologii odpowietrzenia dachu (system DKD) co zapisano w kosztorysie ofertowym.
- można zgodzić się co do kosztu zwiększonego o jedną warstwę papy termozgrzewalnej ale i tak koszt tej podwójnej papy zamyka się w granicach około 30zł a nie 40.Koszt papy zewnętrznej to 15 - 16,50 zł a papa podkładowa jest tańsza. (w chwili oględzin nie miałem możliwości sprawdzenia ilości warstw a z dokumentacji to nie wynikało). Osobiście stwierdziłem brak odpowietrzania co stwierdził także rzeczoznawca sądowy - str.6 poz 16 Opinii Budowlanej.
- do naliczenia kosztu przyjęto dach drewniany jak i betonowy, przyjęto zrywanie i wywóz papy której na dachu nie było i nie została zrywana, przyjęto materiały w zawyżonej ilości ( Blachy ogniomurów ) . W dokumentacji spółdzielni jest dokumentacja potwierdzająca fakt że poprzedni remont dachu był wykonany w technologi bez stosowania papy. Więc skąd mogła się wziąć w takiej ilości - 14.96m3 (str.10-11 Opinii Budowlanej)
- zapis w protokole że w okresie wiosennym odbędzie się przegląd gwarancyjny nie jest tym samym co zapis o zakończeniu robót nie wykonanych. Zapisano w protokole że uwag i zastrzeżeń nie stwierdzono a przegląd gwarancyjny ustalono na miesiąc kwiecień - maj 2007r. A przecież na wizji z członkiem Zarządu i Rady wykazałem znaczące i rażące zaniedbania co opisałem w piśmie do Rady. Czy takie prowadzenie rozmów z wykonawcą leży w interesie spółdzielni? Może tak ale są jeszcze właściciele którzy ponoszą straty jeśli Zarządca jest tak niesolidny i niekompetentny.
-prowadzący dochodzenie stwierdza że nie nastąpiło poświadczenie nieprawdy w dokumentacji spółdzielni opierając to na oświadczeniu osób które podpisały protokół odbioru wykonanych prac remontowych. Osoby podpisane na protokole odbioru miały rzekomo uzgodnić że wykonawca wykona roboty w okresie wiosennym ze względów pogodowych nie dokonując żadnego zapisu dotyczącego tej kwestii. Ogólnie wpisano ,,bez uwag i zastrzeżeń" a jednak to nie usterki a niewykonane prace realizowano w okresie wiosennym. Czy jest to prawidłowe działanie osób odpowiedzialnych za powierzone pieniądze na określony remont.
Zauważyć należy że każdorazowo podstawową sprawą najważniejszą podczas odbioru tym bardziej komisyjnego jest dokonanie uzgodnień dotyczących wykrytych czy zgłoszonych usterek, ustalenie terminu ich usunięcia i dokonanie sposobu i terminu zapłaty za wykonany rzeczywisty zakres robót z ustaleniem jednocześnie terminu zakończenia zakresu robót niewykonanych i zapłaty za roboty niewykonane. Tylko dokonanie takich zapisów poparte dokonanym i pokrytym kosztem za roboty wykonane jest gwarantem że działanie obydwu organów spółdzielni bo one podpisały ten protokół było zgodne z interesem i obroną dla członków spółdzielni i odrębnych właścicieli.
- nie dokonano w żadnym zapisie że odstąpiono od wykonania wymiany rur wentylacyjnych a cały zakres robót został ujęty do kosztu. Dokonując kontroli wykonania remontu i kosztu w kwietniu 2007stwierdziliśmy że nie są wykonane roboty ujęte w piśmie do Rady oznaczone datą 18 maja 2007r. Podkreślam ponownie że kosztorys przyjęty do naliczenia kosztu remontu oparty jest o zakres robót które nie zostały wykonane czego dowodem jest materiał w postaci zdjęć.
- rury wentylacyjne nie zostały wymienione - biegły sądowy potwierdził fakt wymiany 8szt. H, jednakże wszystkie prace poprawkowe były szybko dokonywane po naszej interwencji. Stwierdził także że zostały wymienione blachy na dylatacjach lecz nie dokonał tego sprawdzenia poprzez demontaż tylko wizualnie.
- podkreślam fakt że końcowy kosztorys został wykonany w lipcu 2007 r. po zgłoszeniu do prokuratury i mojej wcześniejszej interwencji a zapłata całej kwoty nastąpiła w listopadzie lub grudniu 2006 r. czyli osiem miesięcy wcześniej. Spółdzielnia zapłaciła wykonawcy całkowity koszt pomimo tego że nie wykonano robót o kilkunastotysięcznej wartości oraz prace wykonane były niezgodne z przyjętą technologią która znacząco wpłynęła na koszt remontu.
- czytając uważnie zgłoszenie można zauważyć że podnosiłem iż blachy na ogniomurach nie zostały wymienione a świadczą o tym wykonane zdjęcia które są załącznikami do zgłoszenia. Tego biegły nie sprawdzał w żaden sposób a zdjęcia potwierdzają moją opinię! Bardzo dobrze widać na nich niezamalowane zakłady blach oraz malowanie które zostało wykonane w okresie wcześniejszym. Spółdzielnia poprzez swoje działania próbowała wszystko zatuszować, a do usunięcia nieprawidłowości doprowadziło wymuszone działanie z naszej strony i po naszej interwencji.
Podsumowując można stwierdzić na podstawie przedstawionej dokumentacji przez spółdzielnię i co podkreślał biegły sądowy, kosztorys ofertowy nie jest częścią umowy jednakże uzgodniona cena i podpisanie umowy nastąpiło po akceptacji kosztorysu ofertowego który był podstawą wyceny i zawartego w nim zakresu prac.
II
Sprawa przeglądów budowlanych - prezes P. Kazimierz Mikuś oświadczył ,,że mogło dojść" do przekroczenia terminu wykonania przeglądu. Dysponuję pisemnym oświadczeniem prezesa że świadomie przesuwa przegląd na rok następny. Dokument jest do wglądu. Ponadto jest w protokole po lustracyjnym zapis o zobowiązaniu zarządu do wykonywania przeglądów każdego roku a nie ,,za rok". Tym samym lustrator już stwierdził że każdego roku były one robione po terminie.
III
Sprawa wycięcia drzewa i uznanie sprawy za przedawnioną jest złym rozpoznaniem tej sprawy gdyż odpowiada nieprawdzie a uzasadnienie tego że to teren spółdzielni jest śmiesznym i obrazuje stopień rozpoznania sprawy.
Po pierwsze teren jest własnością Gminy Katowice a spółdzielnia jest tylko użytkownikiem na określony czas ( użytkowanie wieczyste). Art 83 ust.1 i 4 Ustawy o ochronie przyrody mówi kiedy można dokonać wycięcia.
Po drugie ustawa nie wyróżnia faktu czy do zdarzenia doszło na terenie prywatnym czy innym rodzaju własności.
Po trzecie także termin przedawnienia wynosi 5 lat więc jest to zgłoszenie dokonane w trzecim roku od zdarzenia a więc w obowiązującym terminie i nie może być przyjętym jako przedawnione gdyż okres ten minie dopiero w 2009 roku jesienią. Art 87 i 88 ustalają procedury i okres przedawnienia. Ponieważ poprzednia wersja ustawy także obejmowała okres przedawnienia 5lat powołanie się na art 131Ustawy o ochronie przyrody ma tu znaczeni zasadnicze jako dowód podaję załączniki.
IV
Odmowa dostępu do informacji. W zawiadomieniu podkreśliłem że nie jestem członkiem spółdzielni a odrębnym właścicielem. Jako właściciel mam takie same prawo do zapoznania się z dokumentacja dotyczącą wszystkiego co dotyczy nieruchomości wspólnej jak każdy spółdzielca poza danymi osobowymi. Żądając okazania protokołu który nie jest dokumentem zamkniętym gdyż poprzez Krajowy Rejestr Sądowy a także z mocy art. 8/1/3 Usm jest dokumentem publicznym spółdzielnia nie ma prawa odmówić mi prawa do jego wglądu także z mocy Ustawy o dostępie do informacji publicznej. Poza tym żądanie okazania kosztorysu końcowego wykonanego w lipcu za roboty na które wnoszę odpowiednie zaliczki czy które koszta muszę pokrywać jest dla właściciela najważniejszym przywilejem a także obowiązkiem z uwagi na zapisy KC art. 200 a także Ustawy o własności lokali art27 art.29 ust 3 Uznanie przez prowadzącego śledztwo że odmowa nie jest czynem zabronionym z zaznaczeniem że nie jestem członkiem spółdzielni jest nieporozumieniem i efektem niezrozumienia zapisów KC jak i Ustawy o własności lokali. Przecież właściciel ma większe obowiązki jak i prawa właścicielskie niż członek spółdzielni a odmowa dostępu do podstawowych informacji o kosztach jest naruszeniem swobody decyzji i znajomości problemów związanych z kosztami w wymienionych artykułach. Między mną a spółdzielnią jest taka różnica że spółdzielnia ma większy udział w nieruchomości i sprawuje zarząd z mocy ustawy o S.M. lecz prawa i obowiązki mamy takie same. Jeżeli prowadzący śledztwo stwierdza że odmowa dostępu do informacji współwłaścicielowi w celu poznania kosztów w nieruchomości jest normalnym i niegodnym uwagi epizodem w którym ponosi on straty poprzez brak kontroli i nadzoru a także lekkiej ręki zarządcy to jak się ma do tego przyłapanie na pobraniu upominku dla np lekarza i robienie przez prokuraturę cyrku na cały kraj ? Według takiej logiki myślenia Zarządca działający w moim imieniu ( także z mocy ustawy a nie z mojego świadomego wyboru ) może praktycznie ubezwłasnowolnić właściciela sprowadzając go tylko do wnoszenia opłat jakich zażąda. Czy nie jest jawnym pogwałceniem zasady że wszyscy są równi i mają te same prawa w tym wypadku że mamy prawo znać koszta i związane z tym umowy itd. zawierane w naszym imieniu przez zarządzającego? Na jakiej podstawie prawnej ustala prowadzący dochodzenie że można nie okazywać dokumentacji czy rozliczeń właścicielowi argumentując to oświadczeniem że nie byłem członkiem spółdzielni i nie bierze pozostałych uprawnień chociażby tych wynikających z ustawy o dostępie do informacji.
Załączniki:
1. artykuły dotyczące wycięcia drzewa
2. art. 471 poprzedniej wersji ustawy
Powrót do góry
leiszner50
okiełznany




Dołączył: 09 Sie 2007
Posty: 26

PostWysłany: Nie Lut 24, 2008 22:50:43    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Niestety mam problem z wykonaniem kopii decyzji o umorzeniu śledztwa, jak uda mi się zrobić to dołączę później gdyż jest to bardzo ciekawy materiał. Warto się z nim zapoznać i mieć swoje zdanie. Jakie jest moje i kolegi domyslacie się Państwo po reakcji na umorzenie. Wracając do sprawy odrębnego własciciela w spółdzielni rzucają się pytania na które szukam odpowiedzi. Moim zdaniem Usm całkowicie ubezwłasnowolniła odrębnych właścicieli w spółdzielni, poprzez brak w niej zamieszczenia zapisów jednoznacznie odnoszących się do Ustawy własności lokali i Kodeksu Cywilnego w sprawach dotyczących własności wyodrębnionej.
Uwagi moje oparte są o trudności na jakie spotykam w spółdzielni w uzyskaniu dostępu do dokumentacji, rozliczeniu kosztów czy całkowitego braku informacji ze strony zarządu na tematy związane z planowanymi robotami.
Moim zdaniem wszystkie problemy wynikają z braku umowy o zarząd nieruchomością wspólną, która określiłaby koszt zarządu i pozostałe koszty oraz unormowała wszystkie dwustronne zobowiązania jak i uprawnienia.
Art.27 ust 2 w części która mówi o zarządzie powierzonym na który powołuje się spółdzielnia odmawiając jej podpisania jest tego główną przyczyną pomimo tego że w art 1 ust 5 na który się powołuję żądając podpisania umowy jest taka możliwość żeby stosowne zapisy umowy zostały dokonane.
Art. 4 ust 4 określa zobowiązania nie będących członkami spółdzielni właścicieli w stosunku do spółdzielni. Nie wymienia się jednak nigdzie zrozumienia zapisu wydatki związane z eksploatacją dając szerokie uprawnienia spółdzielni i powoduje się tym zapisem że jednostronnie do nich zaliczane są wszelkie wydatki nawet te które są typowymi wydatkami spółdzielni a nie muszą być wydatkami właścicieli. Dla przykładu podaję że zarząd chce mnie obciążyć kosztem zakupu działek które jak pisemnie oświadcza będą majątkiem spółdzielni i nie będą rozliczone na udziały właścicieli, i drugi przykład w koszty wlicza się opłaty na cele reprezentacyjne spółdzielni praktycznie z zapisu w odpowiedzi na moje pismo do zarządu wynika że na zakup napojów na WZC na które my odrębni właściciele nie zostajemy zapraszani. Zarząd nadużywa te zapisy wiedząc że sprawy dochodzenia w sądach to koszty na które nie pozwoli sobie przeciętny mieszkaniec czy właściciel w bloku.
Nigdzie w Usm nie zapisano jakie są uprawnienia odrębnego właściciela co do uzyskania dostępu do dokumentacji. Art 8 ust 1 określa te przywileje tylko do członków spółdzielni. Obecnie zarząd odmawia dostępu stwierdzeniem ze należny się to tylko członkom spółdzielni. Obecnie powoływanie się na zapisy Uwl, KC czy Ustawy o dostępie do informacji publicznej nie dają żadnego efektu zarząd odmawia wszystkiego.
Uwl art 29 określa jednoznacznie wszelkie prawa właścicieli lecz zarząd twierdzi że nie dotyczy i nie ma on zastosowania w spółdzielni.
Na podstawie art 8 Usm zarząd organizuje walne zgromadzenie członków na którym uzyskuje absolutorium po przedstawieniu sprawozdania. Na WZC nie są zapraszani właściciele nie będący członkami spółdzielni.
Kodeks Cywilny art 200 201 a także Uwl art.29 ust. 2 i 3 i art 30 określają prawa i obowiązki właścicieli w zakresie podejmowania decyzji w wszelkich kwestiach dotyczących nieruchomości wspólnych w tym akceptacji działania zarządu. Obecnie zarząd pomimo upływy dwu lat nie dokonał ani jednego zebrania właścicieli, nie przekazał istotnych informacji na temat planowanych robót i związanych z tym kosztów. Jak ma się takie działanie do Uwl i KC - które zapisy Usm te obowiązki regulują?
Zapisy art 6 ust 1 i 3 Usm są niespójnym z art 29 ust 1 i 1a Uwl.
Art 6 mówi że różnica w opłatach przychody - koszty przechodzi na rok następny natomiast art 29 Uwl jednoznacznie określa termin dokonania rozliczenia zaliczek w/w różnicy i ewentualnego jej zwrotu lub zaliczenia jako zaliczki na poczet przyszłych kosztów. W Uwl nie wyróżnia się zaliczek wnoszonych na fundusz remontowy czy eksploatacyjnych tym samym obydwa podlegają rozliczeniu, czego spółdzielnia do tej pory odmawia pomimo zapisu w Usm art.27 ust 2.
proszę o zabranie głosu na temat odrębny wlaściciel nie bedący członkiem spóldzielni jak to jest w waszych spółdzielniach?
Powrót do góry
warmaz
nowy




Dołączył: 04 Sty 2008
Posty: 5

PostWysłany: Nie Mar 09, 2008 11:20:25    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Tak mi przyszło do głowy, czy nie warto skorzystac z art. 93a prawa spółdzielczego. A może z ciekawości złożyc podanie o przyjęcie na członka, i gdyby decyzja była pozytywna wycofać wniosek...
Powrót do góry
Jaromir Gazy
doświadczony




Dołączył: 20 Sie 2007
Posty: 833

PostWysłany: Nie Mar 09, 2008 12:03:09    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Warmazie, rozumiem Twoje próby znalezienia rozwiązania naszych problemów i pomysł ze skorzystaniem z zapisów art. 93a prawa spółdzielczego.
Ja mam już to poza sobą - złozyłem do dawnego ministerstwa budownictwa wniosek o przeprowadzenie kontroli w trybie właśnie art. 93a.
I okazało się, że podobnie jak w prokuraturze, sądach, spółdzielczych związkach rewizyjnych czy Krajowej Radzie Spółdzielczej siedzą ludzie, którzy chyba zawsze przyznają władzy tj zarządom spółdzielni i radom nadzorczym rację! Bo rozpoznanie skargi polegało po prostu na telefonie do spółdzielni, na którą się skarżyłem, wysłuchaniu kłamstw prezesa w związku ze sprawą, przelaniu tego bełkotu i nieprawdy na urzędowy papier i podsunieciu go do podpisu dyrektorowi departamentu mieszkalnictwa, niejakiemu Żydakowi(imienia nie pamiętam). Facet podpisał w ciemno co przygotowała mu jego pracownica, która nie sięgnęła nawet do jednego dokumentu i sprawa została złatwiona! Prezes spółdzielni dostał do ręki kwit, że wszystko jest w jak najlepszym porządku a ty przed społdzielcami wyszedłeś raczej na głupa! Machina bezczelności i powielania kłamstwa działa w najlepsze.
Ów Żydak utrzymuje się w tym ministerstwie od lat, niezależnie od tego, jaka opcja polityczna dorwała się do władzy. Oczywiście, nie odwodzę nikogo od skorzystania z art. 93a, może nawet będzi lepiej, gdy następny naiwniak dostanie takie idiotyzmy jak ja, bo będzie to dodatkowy argument za wywaleniem krętaczy z ministerstwa odpowiedzialnego za nasze problemy. Których sowicie opłacamy i którzy działają przeciw nam!

A teraz problemy Andrzeja Leisznera - nie zagłębiając się w szczegóły, odmowa udostępniania dokumentów członkom spółdzielni lub właścicielom mieszkań w spółdzielni, to nasz chleb powszedni.
Podobnie zachowanie organów ścigania - permanentne umarzanie naszych doniesień i tolerowanie jawnego oszustwa i złodziejstwa.
Możemy sobie pisać na różnych forach do usranej śmierci i nic to nie da. Jedynym wyjściem moim zdaniem jest przełamanie powszechnego strachu i obojętności i codzienne nazywanie rzeczy po imieniu, codzienne atakowanie posłów, senatorów, radnych itp, że za ich brak działań w tych sprawach po prostu przy najbliższych wyborach na nich nie zagłosujemy.
Ale staniemy z kolei przed problemem, na kogo głosować!
Każdy spółdzielca walczący samotnie lub jeszcze z kilkoma sąsiadami wcześniej czy później przegra! Ale spóldzielcom jakoś nie w głowie, aby wreszcie zacząć działać wspólnie.
Powrót do góry
Koziński Eugeniusz
doświadczony




Dołączył: 05 Lis 2006
Posty: 792
Skąd: Cieszyn

PostWysłany: Czw Mar 13, 2008 15:04:26    Temat postu: Odpowiedz z cytatem

Mam Cię Jaromirze i trzymam jak owego "tatarzyna".

Tak, trzeba mieć świadomość, że KOLEDZY POLITYCY będą grali NAMI niemiłosiernie. Moim zdaniem zdaniem tylko kroczki ku JEDNOMANDATOWYCH mogą pokazać społeczeństwu, że w obecnym sejmie, sejmikach i radach różnych szczebli zasiadają... NIEKONIECZNIE NAJLEPSI.

NIkt przy "zdrowych zmysłach" i szanujący siebie nie odważy się na polityczne lizusostwo, klakierstwo i przedłożenie SPRAW ponad PARTYJNE b.m.w.. Widać to jasno nie tylko po "naszej" ustawie. Wcale bym się nie zdziwił jak do jej poprawiania "Chłopcy I Dziwczynki" wzięli by się gdzieś w 20010 roku. LISBOA to pokazuje najlepiej.

A co do Naszego "laisznera"?
Mam ciągle wielką nadzieję, że Jego sąsiedzi w końcu zrozumieją pewne sprawy i kołtunerię zastapią rzeczowym podejściem do swojej, było nie było, własności.
Choć zgodnie z ludową maksymą: młodość wie wszystko, wiek średni we wszystko wątpi a wiek... trzeci na wszystko się zgadza. Co oczywiście nie musi się w 100% sprawdzać, ale warto się zastanowić co nieco.
Powrót do góry
Wyświetl posty z ostatnich:   
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu    Forum SM - forum polskich spółdzielców mieszkaniowych, członków wspólnot mieszkaniowych Strona Główna -> Prawo spółdzielcze Wszystkie czasy w strefie EET (Europa)
Strona 1 z 1

 
Skocz do:  
Nie możesz pisać nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz głosować w ankietach


Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
gGreen v1.3 // Theme created by Sopel

Administrator Forum Spółdzielnie Mieszkaniowe
[z adresu e-mail usuń 2x DUŻE LITERY "USUŃTO"]